中古マンション漂流記【瑞穂区昭和区桜山】『ライオンズ桜山レジデンス』と『グランドメゾン汐路』について調べ倒した結果→

桜山エリアで気になる中古マンションを調べてみた

みなさん、ごきげんよう！こうです！

今回取り上げる、【瑞穂区昭和区桜山】エリアで気になる中古マンションは…

今回も2本立てていきます！

最寄りは同じく「桜山」駅ですが、大きく特性が異なる2物件です。

ライオンズマンション桜山レジデンス

1件目は、『ライオンズ桜山レジデンス』です！（どどん！※効果音）

まず、外観がカッコ良すぎる！（力を込めて）

この「桜山」が特集が決まる前から個人的に注目していたマンションです！

ライオンズ桜山レジデンス
2008年築
桜通線桜山駅徒歩9分
エントランスアプローチの上雰囲気抜群ですね！ pic.twitter.com/Fnuggny659

— こう (@arguline) January 9, 2023

後ほど説明しますが、上記の写真は住戸のバルコニーとは反対の共用側で所謂”背中側”です。エレベーターホールは独立しています。また、角住戸はこち側にも窓が設けられているため、結果として見た目の凹凸が多くなり、外観のデザイン性に一役買っていると言えます。

さて、まずは物件概要から見ていきます！

物件概要

物件名の「ライオンズ」の通り、「大京」が旧分譲主のマンションです。
ライオンズシリーズはおそらく日本で最も知名度の高いマンションブランドといえるでしょう。

ちなみに今年に入って大京は「ライオンズ」ブランドのリブランディングを発表していますね。

“今回のリブランディングでは、ライオンズブランドの最上位であった「ザ・ライオンズ」を商品の中心帯とし、企画やサービスも向上させた、洗練と上質を兼ね備えた事業ブランドを目指していく方針を示した。”
引用：ライオンズマンションの事業開始から55年「THE LIONS」へリブランド

最近はマンションの価格帯も上昇しているので、より高属性のターゲットを狙ってていくと…
内容的にはロゴの変更や上位ブランド「ザ・ライオンズ」を商品の中核に据える様です。
ただ、正直そんな表面的なことよりも営業スタイルや設備仕様の向上を頑張った方が良いのではないかと個人的には思いますが。

いずれにせよ、今後は「ライオンズ」ブランドが復権するかもしれませんね！

話を戻しまして、本物件は「桜山」駅から東に徒歩10分程の「藤成通」沿いの北東角地にあります。大通り沿いということもあり、用途地域は大部分が近隣商業地域で、南側一部が第1種住居地域です。

物件周辺

「桜山」駅2番出入口から「藤成通」沿いを真東に進むと本物件に着きます。「藤成通」沿いには同様にマンションが建設中も含めていくつかありますのでそちらも紹介していきます！

「桜山」駅周辺には、「名古屋市立大学病院」や「名古屋市博物館」などの公的施設があり、住宅街でもありながら特徴のあるエリア。

主な商業施設は以下の通りです。

日常の買い物場所はどれも絶妙に遠いですね。ただ、プラスに捉えれば「桜山」駅周辺と八事方面の2つのエリアを使い分けることができるとも言えます（日常はマックスバリュ、休日は成城石井を利用するとか）。また、本物件周辺の道のりは基本的に平坦なのも救いです。

通学校は松栄小学校（徒歩8分）、桜山中学校（徒歩18分）。
中学校は結構遠いですね…。

寄り道：『プラウド昭和桜山』建設地

駅から本物件の途中には、建設中の『プラウド昭和桜山』があります（こちらは駅から徒歩3分）。『プラウド昭和桜山』は所有権ではなく定期賃借権。（ともは「旧名古屋大学留学生会館」跡地ですので、土地の持ち主は大学法人のままなのでしょうか。）

・個人や企業が手放したくない
・宗教法人などが代々引き継いだ場所のため手放すことが難しい

定期借地権は基本的には上記のようなパターンが考えられますが、『プラウド昭和桜山』は後者に当たるのではないかと推測できます（もし、前者であれば希少性の高いエリアとも言えるのですが）。

寄り道：『グランドメゾン桜山スタイル』

さらに「藤成通」沿いを東に進むと、「塩付通」との交差点には『グランドメゾン桜山スタイル』があります（駅から徒歩6分）。

こちらは2010年築ですが、外周部が非常に植栽豊かで、かつ「グランドメゾン」シリーズお得意の石積みがいい感じに経年変化しており、全体的に雰囲気のあるマンションに仕上がっています。ちなみに総戸数は36戸。将来必要になる修繕の費用を考えると、個人的には戸数がもう少し多ければ良かったかなと思いました。

敷地配置

はい、本物件の前まで来ました！本物件は「藤成通」沿いの北側が接道していますので、写真の向きが共用廊下側です（両端は角住戸の開口部です)。

一般的な傾向として、マンションの接道側がメインバルコニー面である場合、接道していない反対の背中側は人目に付きにくいことから、チープシンプルな外観になることが多くなります。本物件は接道側が背中側のため、よりデザイン性を意識していると考えていいでしょう。

前述のグランドメゾンも共用廊下側でもデザイン性はありましたが、本物件の方が背の高さを含めてより立派に見えます。

地上部分に目を向けると、正面から見て右側にシャッターゲート付きの駐車場があります。あまりコストをかけていないマンションでは、このシャッターゲートがない場合も。そういう箇所からそのマンションのグレードを推し量ることができますね。

さらに、機械式駐車場の上部には目隠しが設置されており外観に配慮されていますね。ここが完全にむき出しもマンションも結構あります。

駐車場側面の外壁沿いにも植栽がしっかりと植えられてることからもグレードの高さが伺えますね。

ホテルライクな車寄せ付き

今回、この物件で注目したいのはこの車寄せです。そもそも最近の新築マンションでは、車寄せ自体が作られないことが多いのですが、本物件では、しっかりした屋根付きの車寄せが設置されています。 雨の日でも、一旦同乗者を降ろしてから駐車場に向かうことができるのは魅力ですね。

車寄せの奥には、ガラス越しにエントランスからエレベータホールへのアプローチが見えます。写真ではわかりにくいですが、手前には水盤、奥には内庭が配置されています。毎日通る導線にも雰囲気があって良いですね。水盤なんて最近分譲されているマンションではまずお目にかかれなくなりました…。

車寄せの先はシャッターゲート付きの駐車場の出入口が設置されていますので、スムーズに駐車場に入ることができます。

外観デザイン

東側の側面に来ました。角住戸も出窓のような造り込みになっており、デザイン性を感じられますね（最近の新築では、壁を単純にくり抜いて窓にしただけの造りが多くなりました）。

物件の南側方面のバルコニーは所謂「逆梁アウトフレーム」になっており、よくある順張りのガラスバルコニーよりも地味ではありますが、重厚感のある外観になっています。
逆梁の場合は窓際の梁が外側に出ますので、リビングの掃き出し窓のサッシ高は比較的高くすることができます（画像の右下の住戸の窓を見れば天井スラブまでサッシが高くなっていることがわかります）。

さらに、バルコニー方面の隣地は低層の住宅で、さらにその先は「第二種中高層住居専用地域」。今後大きく眺望が変わる可能性が少ないという点も大きなメリットですね。

維持・管理費

管理費：150円/㎡　⇒　85㎡換算で約12,750円/月
修繕積立金：130円/㎡　⇒　85㎡換算11,050円/月

コンシェルジュサービス、水盤や植栽の維持管理を考慮するとお安めに設定されていますね。

修繕積立金は戸数を考えても安すぎるため今後の上昇は必須と考えておきましょう。
一般的には大規模修繕が12~15年程度で実施されます。本物件は2009年築ですので、そろそろ大規模修繕工事が実施される＆実施後に修繕積立金が値上げされる可能性が非常に高いと言えます。

ただし、修繕積立金は安ければいいというものではありません。将来的にコストのかかる大規模修繕に備えて必要なお金をきちんと積み立てられているかが重要です。

専有部（間取り）

こちらは100.06㎡、4LDK、南東角住戸です。
外観では気づきませんでしたが、かなり特徴のある間取りですね！

まず、目を引くのは浴室の窓！偶然か意図しているかは不明ですが、キッチンの壁が目隠しになっているのは完全に目の前の建物から丸見えになっていないのは気が効いています。
細かい話ですが、洗面室とランドリールームが分離しているため、浴室を使用中にランドリールームに鍵をかけても、洗面は使えるというのは最近では珍しい設計。
間取りの贅沢さからも時代がわかるのは面白いですね。

キッチンが斜めになっていることや、そのせいでリビング・ダイニングが変形になっているのはあまり嬉しくはないです好みが分かれるかもしれません。
全体的には洋室3部屋とリビングが廊下でしっかり分離できている（PP分離）間取りなので、プライバシー空間もしっかり守られ使い勝手は申し分ないでしょう。

設備仕様としては、床暖房や食洗機などは標準仕様として付いていますが、ディスポーザーはありません。また、トイレ手洗いのキャビネット仕様、浴室ブランケットライトなどは少し物足りないですね。

価格

直近数年の売出しは坪170万円程。
2023年5月現在ポータルサイトで確認できる売出しは

目と鼻の先（西に80ｍ程）では『グランクレア桜山』が2022年10月竣工済ですが、坪237~252万円で販売中です。
毎年1％で減価＋新築プレミアム10％で計算するとほぼ相場と辻褄が合いますので、経年に見合った価格になっているという印象です。

グランドメゾン汐路

もう1件、桜山エリアで気になったマンションを紹介します！

『グランドメゾン汐路』です！（「しおじ」と読みます）

（駅からの道のりは体力の関係で割愛します・・・）

物件概要

「グランドメゾン」は「積水ハウス：が手がける高級ブランドマンションシリーズ。

本物件は敷地面積が4千㎡近くあり、広々とした敷地に建つ低層マンションです。

立地としては『ライオンズ桜山レジデンス』と同じく「桜山」駅徒歩10分ですが、こちらは、完全に幹線道路からは住宅地内に入った「第1種中高層住居専用地域」に建っています。

通学校は汐路小学校（徒歩2分）、汐路中学校（徒歩4分）。
小学校は前面道路向かいにあります。
どちらもかなり近い位置にありますので低学年時の通学についても安心感がありますね。

敷地＆建物

兎に角、見ていただきたいのはこの植栽の豊かさですね！

あまり知られていないことですが、経年しても資産価値が下がりにくいマンションの共通点として「植栽が豊かである」という点があります。

新築マンションのパンフレットでも、植栽の豊かさはかなりアピールされています。植えられる木や花の種類、四季折々の景観などが完成予想図として掲載されていたり。

エントランスや外観同様、マンションの第一印象を左右すると言っても過言ではないでしょう。もちろんそれだけで決まるわけではありませんが、植栽が豊かで手入れが行き届いているということは、そのマンションの管理状態の良さをあわらしていると言えます。

エントランス周りも「これでもか！」言わんばかりに植栽が敷き詰められています。

物件の背中側（北側）は機械式駐車場ですが、こちらも植栽がばっちりです！ここまで徹底しているとちょっと笑えてきます。
また、前述の『グランドメゾン桜山スタイル』と同様に石積みが良い雰囲気を醸し出していますね。

駐車場出入口にはしっかりシャッターゲートが設けられています。もちろんその脇にも小さな植栽が。機械式だけでなく、建物一階部分に平置きの駐車場もありますね。

維持・管理費

管理費：125円/㎡　⇒　70㎡換算で約8,750円/月
修繕積立金：125円/㎡　⇒　70㎡換算で8,750円/月

この植栽の量から考えれば管理費はお安めですね。
築浅物件ですので、例のごとく修繕積立金は今後上昇していくことは考慮しておきましょう。

価格

2023年5月現在ポータルサイトで確認できる売出しはありません。ここ直近の売出しは坪220万円程です。

「グランドメゾン」ブランドであることを鑑みると、個人的には安いと思います。ただし、これまでの売出しは竣工から間もない（2~3年）であり、転勤などの事情で売りに出たと推測できるため、今後の売出しではもっと価格は高くなりそうな気がします。

まとめ

どちらも「桜山」駅徒歩10分でありながら、幹線道路沿いであり高さのある『ライオンズ桜山レジデンス』と、ザ・低層マンションで植栽豊かな『グランドメゾン汐路』と全く異なる特徴の2物件をご紹介しました！

皆さんはどちらが好みでしょうか？

個人的な所感ですが、エントランスや外観に派手さのある前者の「ライオンズ」は子供がある程度大きくなった世帯で、大通り沿いではなく、通学校の近い後者の「グランドメゾン」は小さい子育て世帯に合ってるのかなと思いました。

全く性質の違う物件が選べる「桜山」は面白いエリアですね。
個人的にも家庭を持ったときに是非検討に入れたいエリアだと思いました！

それではまた次回！