中古マンション漂流記【千種区今池】エリア内では希少なブランドマンション『パークホームズ今池ステーションプレミア』について調べ倒した結果→

みなさん、ごきげんよう！こうです！

当たり前ですけがやっぱり8月は暑いですね！
マンションや建設地を徒歩で回ると汗だくになります…
こんな時に駅近の有難さを実感しますね！そう、今回のマンションは結構な駅近物件です！

今池エリアで気になる中古マンションを調べてみた

今回取り上げる、【千種区今池】エリアで気になる中古マンションは…

『パークホームズ今池ステーションプレミア』です！（どどん！※効果音）

本マンションは2019年4月に販売が開始されました。
私自身も新築のモデルルームに訪問したため、ちょっとした懐かしさがあります！

まずは物件概要から見ていきましょう！

パークホームズ今池ステーションプレミア

物件概要

総戸数は63戸と総戸数は多くありませんが、敷地面積は1,000㎡近くあるため極端に小規模というわけでもありません。
蛇足ですが、マンションでは敷地の規模は注意が必要です。敷地面積が300㎡とか500㎡程度以下ですと、必然的に総戸数が少なくなります。マンションとしての魅力が小さくなるだけでなく、コインパーキングや小規模な雑居ビル一つ壊せばすぐに出てくる土地であり、希少性が低いのです。不動産価値的にも怪しいことが多いと個人的には思います。

旧分譲主は、「三井不動産レジデンシャル」で、物件名にもあるように「パークホームズ」シリーズです。

以前、こちら記事で取り上げた「パークコート」に比べると”格”は劣りますが、「パークホームズ」は他社も含めた数多くマンションブランドの中でも標準的な位置づけとなっているため、ある程度の安心はあるでしょう（後述しますが、実際に本マンションの設備も標準的です）。

施工は安定の「矢作建設工業」。
矢作建設は愛知県創業の会社で、現在は千種（住所は東区葵）に本社があります。
東海圏を中心に数多くのマンションの施工を手掛けており、また、グループ会社の「矢作地所」は「バンベール」の名前を冠したマンションを分譲しています。「バンベール」のマンションはもちろん、矢作建設が施工を担当しています。

また、矢作は名古屋（愛知）のマンションだけでなく、東京でも「野村不動産」と組んでマンションの分譲、施工で進出しています。
ちなみに、（マニアの間では）記憶に新しい「プラウド南阿佐ヶ谷」は、中小規模マンションながら、リビングの天井高が2.65～2.75mであったりします。
個人的に、矢作のマンションはクオリティの高いイメージがあります（首都圏の時だけ気合が入っているだけかもしれませんが…）。

物件周辺

『今池』駅の3番出入口から徒歩3分。東山線は浅いこともあり、本マンション側で乗降すれば、マンション⇔駅ホームの実際の所要時間もとても短い（3分+2分ぐらい）点が魅力です。

物件至近には商業施設がないものの、地図にもあるようにセブンイレブンがマンションと駅の導線にあるのは便利ですね。

買い物施設

買い物施設は駅周りに集中しています。
『パークホームズ今池ステーションプレミア』は駅に近い分だけ、駅周辺のお店は駅とマンション間の導線から外れてしまいます。しかし、マンション至近に商業施設がないことは、静けさがあるという意味ではプラスにも考えられるでしょう。

上記の「セントラルガーデン」が徒歩5分であるように、「池下」駅方面のお店も徒歩圏内になるのは意外でもあり嬉しいところですね。

公園等

「仲田公園」はあまり広くはありませんが、徒歩2分と近いため使いやすいでしょう。

クリニック

近いのはちくさ病院ですが、ネット口コミがあまり芳しくないのが残念ですね。

小中学校

通学校は「内山小学校」で徒歩5分、「今池中学校」で徒歩16分です。特に人気学区というわけではないですが、小学校が近いのは良いですね。
ただし、内山小学校は近い将来近隣小学校への統合が予定されているとのこと。詳しくは子育て情報局dDさんの記事や市の広報をチェックしてください。

駅までの道のり

今回は、『今池』駅の構内から物件まで歩いてみました！

3番出入口が最寄りになります。画像の左奥が改札方面。地上へは階段のみでエレベーターはありません。

地上に上がってすぐ近くには、『THE BOTTOM LINE』という老舗ライブハウスがあります。ライブ開催前後は周辺は賑やかになりそうですが、『パークホームズ今池ステーションプレミア』方面に立ち寄るようなお店はないため、 騒音等の影響はないでしょう。

写真は3番出入口からマンション方面で。左に曲がるとセブンイレブンがあります。今回はそのまま直進しました。ちなみに、中央に写っている「KDDI DFビル」はKDDI関連会社が入居するビルです。

そのまま進むと、左手に駐車場があり、左に折れて物件に向かいます。

曲がったところの右手にある『グランステージ千種』は賃貸マンションですが、出入口上部の曲線デザインが印象的だったので思わす写真を撮ってしまいました（この場所でも物件名が”今池”ではなく”千種”なのは、今池の持つ世間のイメージについて少し察することができますね…）。

この『グランステージ千種』の駐車場には、レンタルサイクルサービス「チャリチャリ」ののステーションがあります。私も最近利用していますが、街中のポート数も増えており簡単な移動には結構便利です。

『グランステージ千種』を過ぎると駐車場から『パークホームズ今池ステーションプレミア』の南面を確認することができます（2棟見えますが右奥です）。
物件の前には機械式駐車場が配置されていることがわかりますね。機械式駐車場が完全に雨ざらしなのはイケてないですが、外部からこの駐車場はほぼ見えないため、見栄えの面では問題はないですね。また、南面に駐車場があることで日照が確保されている点も良いと思います。

本マンションの目の前の道路は歩道が片側しかありませんが、距離としては短いためそれほど気にならないでしょう。周辺はアパートとマンションが林立しており、「今池」駅前の賑やかさが信じられないほど静かに感じます。

駅からの距離はとても短く、「今池」駅⇔『パークホームズ今池ステーションプレミア』間は基本的に大通りを通ります。（あるいはセブンイレブン前を通る）そのため、女性や子供でもかなり安心して歩けるのではないかと思いました。

敷地配置

物件の目の前まで来たので、建物を観察します。

エントランスまわり

こちららの接道している北向きにエントランス＆共用廊下が配置されています。

エントランスアプローチにはしっかり植栽が植えられてます。
こういうところが、一目で分譲マンションとわかるクオリティになってますね。

エントランスアプローチの端は砂利となっている部分があり、少し和テイストを感じますね。建物の入ったすぐ脇にはちょっとした椅子が設置されているようです。

特徴的な外観デザイン

建物を見上げた写真になりますが、他のマンションにはあまり見られない特徴があります。皆さん、わかりますでしょうか？

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この部分、共用廊下のガラス手摺の先が、一部せり出しており、せり出した部分に植栽が設置されています！

せり出した部分含めて建物デザインのアクセントにもなってますね！

マンション住民はバルコニーに植木を置いていることも多いこと（通常のマンション規約の観点ではバルコニーに何か常設することはNGですが…）から着想を得たのかな？

また、外階段部分も接続箇所も直角ではなく、2段階に分けて折り曲げていることで単調なデザインにしていないのも非常に面白いです。

そもそも、共用廊下がガラス手摺になっていますね。
コストカットがひどいマンションでは、スカスカの格子手摺になっていることも多々。（こちらは外部から見えにくい面のため尚さら）
『パークホームズ今池ステーションプレミア』がいかにデザインに凝っているかがうかがえます。

駐車場

1階の一部が反対側へ抜けられるようになっており、南側の駐車場に繋がっています。また、2区画だけ平置き駐車場ありますね。

反対側（バルコニー側）に回ってきました。こちらの南面は接道していません。先ほどの述べた通り、本マンションの機械式駐車場はほぼ外部から確認することができないぐらい目立たない配置になっています。

目の前は企業か何かの駐車場になっているようです。また、一部は空き地のようになっているため、将来、何か建つ可能性はあります。その点は購入時に頭に入れておきましょう。

『パークホームズ今池ステーションプレミア』をさらに深掘り

維持・管理費

管理費：約233円/㎡　⇒　68㎡換算で約16,000円/月
修繕積立金：約100円/㎡　⇒　68㎡換算で約6,800円/月

特筆する共用施設はなく、総戸数63戸はありますが、29㎡台のワンルーム住戸も含むため管理費は高く感じます。

毎度のことながら、修繕積立金の将来的な値上げは想定しておきましょう。
機械式駐車場もありますので、将来的に3倍程度値上がりすることは認識しておく必要があります。（もちろん、値上げのタイミングが後ろ倒しになれば値上がり幅もUPします）

専有部（間取り）

66.22㎡の3LDK、南西の角住戸です。本マンション内では2番目に広さの住戸です（1番広い住戸は68㎡…時代を感じます）。

一般的な他の字ですが、柱の食い込みは比較的少なく、使い勝手は良いでしょう。

手元のSUUMOに載っているモデルルームの写真を確認すると、LDと洋室間のスライドドアがハイタイプ（天井まで高さがある）になっています。そのため、スライドドアを全開にすれば、自然にリビングを拡張する使い方ができますね。
反対に、天井から垂れ下がった袖壁がある場合、解放感が損なわれてしまいます。

設備仕様

設備仕様としては、床暖房、食洗機はありますが、トイレ手洗いカウンター、ディスポーザーはありません（総戸数を考えるとディスポーザーなしに違和感はありません）。

二重床になっているようですので、極端にコストカットされているわけではありません。
あくまで数年前の標準な仕様といったところでしょうが、ハイグレードなマンションや、2010年以前のマンションと比較すると、若干物足りないのも事実ですね。

価格

直近数年の売出しは坪230万円程。
2023年8月現在ポータルサイトで確認できる売出しはありません。

新築時も同様に坪230万円程でしたので、値上がりも値下がりもしていません。
2019年から販売していたことを考えると、新築購入者にとっては物足りないと言えますが、中古検討者にとっては値上がりしていないことはかえって買いやすいでしょう。

下がっていれば買いやすいかと言えばそうでもなく、下がっているということは魅力が少ない（ほしい人が少ない）とも言えますので、横ばいは最も心理的には買いやすいと考えます。

また、「今池」エリアは、駅上にタワーマンションが建設・販売中。ここ数年で分譲マンションが急増し、今後も住む町として注目されていくことでしょうし、本マンションも価値が大きく下がることは考えにくいでしょう。

まとめ

今回は新築時のモデルルームにも訪問したマンションを取り上げてみました。

他の記事でもたくさん触れられていることを踏まえ、今回はあまりエリア自体には触れませんでした。
世間的な「今池」駅周辺のイメージは賛否両論あるものの、交通・買い物利便性の高さは名古屋トップクラスであることは確か。今後の評価が変わることを期待したいですね。

マンション自体はこじんまりとしているものの、大きなマイナス面もありません。今池エリアが気に入ったのであれば、間違いなく検討にいれるべきマンションだと思います。

特に、「特徴的な外観デザイン」は必見。是非、実物を見ていただきたいです！

それではまた次回！