中古マンション漂流記【西区浅間町】隠れた名作マンション！？全戸「名古屋城」ビューの『オープンレジデンシア城西』について調べ倒した結果→

みなさん、ごきげんよう！こうです！

毎年ですが残者が厳しいですね。どうせ10月もまだ半袖で過ごせちゃうぐらい暑いでしょうし、ほんと秋服って全然活躍しないなと。

浅間町エリアで気になる中古マンションを調べてみた

さて、今回の特集【西区区浅間町】エリアで気になる中古マンションは…

『オープンレジデンシア城西』です！

「なんだ、オープンハウスのマンションかぁ」

なんて思ったそこのあなた！侮るなかれ！

たしかに、「オープンレジデンシア」（通常、”オプレジ”）は「オープンハウスディベロップメント」が分譲したマンションシリーズです。
「オープンハウス」といえば、気合の入った朝礼風景や、街中でのキャッチ行為など、決してブランド的に良い印象があるとは言えません。主に首都圏や都市部の物件を扱う総合不動産会社で、粘り強い営業力＆圧倒的なローコストを強みとして各地で地域ビルダーNo.1を獲得しています。

駄菓子菓子（だかしかし）！『オープンレジデンシア城西』は、その立地特性が故、非常に見どころのあるのです！

オープンレジデンシア城西

というわけで、まずは物件概要からチェックしていきましょう！

物件概要

徒歩7分のため特別駅近というではありません。ですが、SUUMO等のポータルサイトの検索時の選択肢が1、2、5、7、10、15分という区切り。そのため徒歩7分の検索にちょうど引っかかるため悪くない条件とも言えます。

敷地面積は600㎡越えで見た目で受ける印象ほど狭小ではないですね。この面積を確保することによって、15階という高さを実現できています。

総戸数は27戸の小規模マンション。1階部分はエントランスなどが配置されており、住戸は2階以上。２〜14階はワンフロア2住戸ずつ（最上階は1住戸のみ）の配置のため、全戸が角部屋となります。

管理会社のグローバルコニュニティは大阪に本社がある会社。名古屋市内のほぼすべての「オープンレジデンシア」に管理会社として入っています。

分譲主「オープンハウス・ディベロップメント」について

「オープンハウス・ディベロップメント」は、2008年から東京でマンションの分譲を開始。（リーマンショック直後の絶妙な時期ですね）2017年ごろから名古屋にも進出しています。名古屋ではこれまで30棟ほど分譲。現在も年間数棟は販売開始している勢いのある会社です。

オープンハウス（・ディベロップメント）の戸建てやマンションは街中でのキャッチを行うという源泉営業を行っているため、正直、商品に”ブランド力”があるとは言えないかもしれません。
ただし、土地取得に定評があり、特に名古屋進出当初は、中心地の名駅から栄周辺に物件を供給しています。（現在は土地取得が厳しくなったのか、徐々にエリアが外側へ膨らんでいる印象です）本物件も、初期の比較的不動産価値の高い場所に分譲された物件の1つであると言えます（理由は後述）。

物件周辺

今回、あえて本マンションを選んだ理由が以下の周辺地図で分かります！

こちらです！

そう！名古屋城敷地のほぼ真隣の立地なのです！そのため物件名に”城西”（名古屋城の西側）が付いているのです！まぁ、ここら辺のマンションは物件名にほぼ”城西”ってついていますが（笑）

『浅間町』駅からの道のりは複数あるため、寄りたいコンビニや飲食店に合わせて選ぶことができるでしょう。

買い物施設

買い物利便性はいまいちですが、一応、コンビニに3分ほどで行けるのは良いですね。
車を持たない場合、本格的な買い出しは自転車で『フィール 花の木店』に行くことが多くなりそうです。

公園等

子供をちょっと遊ばせられる公園は複数あります。大人がお散歩するのであれば、名城公園や緑の多い官公庁街まで足を延ばすのがよいでしょう。

小中学校

通学校は「城西小学校」で徒歩6分、「浄心中学校」で徒歩26分です。中学校は非常に遠い。。。

駅までの道のり

『浅間町』駅から物件まで歩いてみました！最寄りが1番出入り口です。

1番出入り口出てすぐに『ドミノピザ』あります。その少し先には『マクドナルド』が見えますね。

ちなみにこの『マクドナルド』を土曜日の午前中に訪れました。この辺りはアパートやマンションが多いためか、学生らしい若者やファミリーが非常に多くほぼ満席状態でした。このように、近隣のお店の客層でエリアの住民層が予測できますね。

いきなり飛びますが、途中の街並みはこんな感じです。戸建てやマンション、アパートが混在している閑静な住宅街といった趣ですね。

途中に「JR西日本プロパティーズ」の分譲マンションが建築中でした。
皆さんも建築看板があれば、引き返して写真を撮りますよね？ね！？

「（仮称）名古屋市西区城西マンション分譲第2PJ新築工事」とあります。第1PJは、 2021年築で大通り沿いにある『プレディア名古屋城西』のことと思われます。

目的地のマンションが見えてきました。見えている西向きが共用廊下側。側面にしっかり窓があることがわかります（最上階はさらに間取りが異っている）。

希少な立地＆建物

物件の目の前まで来たので、建物の周りを観察します。

上記の2枚の写真はこのマンションが如何に希少な立地および建物であるかということを表しています。

名古屋城を起点とすると、1枚目の写真が最前列の立地ですが、2階建て以上の建物がないことがわかります。奥と手前の白い工事用の囲いは、建て替え中の「ナゴヤキャッスルホテル」の敷地。本物件とは眺望が被らない位置関係で、また、何か別の高い建物になる可能性は低いでしょう。

2枚目が『オープンレジデンシア城西』がある2列目。同等の高さの建物はなく、本マンションが如何に異質で、希少性が高いか視覚的にわかるかと思います。

希少性の高い土地はなかなか売りに出ない

これは推測レベルの話ですが、このような名古屋城に隣接した土地は、希少性が高く、まず持ち主が簡単に手放さないのでしょう。また、仮に売りに出たとしても必ず分譲マンションになるとは限りません。この高さにするには、本マンションのように最低でも敷地面積は600㎡程度が必要となります。

つまり、このように同条件がない（あるいは新たに出にくい）立地であるという点が重要。立地の希少性があれば、マンションのブランドに頼らずとも価値を保ちやすい（もちらん、住んでも満足度の高い）物件と言えるでしょう。

敷地配置

改めて、建物をチェックしていきましょう。

エントランスまわり

エントランスと、その横に、自転車置き場の出入り口と置き場という位置関係です。

エントランスは非常にシンプルで、特に二層吹き抜け等になっているわけではありません。建物の中に目を向けると、天井部分は最近よく採用される折り上げ天井に間接照明を仕掛けたデザインですね。

エントランス横の自転車置き場出入り口（オートロック付き）とゴミ置き場です。

特に古いマンションは、自転車置き場の出入り口にオートロックがなかったり、そもそも自転車置き場が丸見えになっていることもありました。丸見えの自転車置き場は景観上も生活感が出てしまいます。このようにしっかりと外から見えない構造となっているのは良い点ですね。

一方、ゴミ置き場は外に置かれているタイプ。これはあまりイケてない部分ですね。
マンション自体が小規模のため、「建物内部にゴミ置き場があり、都度、管理人が外のゴミ置き場に移動する」という方式が取れなかったと推測されます。
ですが、せめて、ゴミ置き場自体を真正面でなく、建物側面に配置するなどの工夫がほしかったところです。

名古屋城側

ここで一旦、建物の反対側（バルコニー面）を向いてみました。目の前には「堀川」が流れています。

地上1階のグランドレベルですら、このように名古屋城天守閣の一部を拝むことができるほど抜け感があります。言うまでもなく、2階以上（つまり、すべての住戸）から、名古屋城を望むことが容易に推測できますね。

敷地内駐車場

マンションの側面と裏側（北側および西側）には平置き駐車場が11台設置されています。総戸数27戸に対して11戸（設置率40％）。名古屋では「駐車場設置率100％じゃないのはデメリット」と思われがちですが、実はこれは非常にメリットが大きいポイントです。
理由は下記2つ。

1. 単純に平置きで使いやすい（車が出し入れしやすい）
2. 機械式でないため、将来の維持コストに関するリスクがない

実際に同じような総戸数30戸未満のマンションで、築年数が経過した際にメンテナンスや交換費用が捻出できず、やむを得ず機械自体を撤去という事例が多くあります。

初めから設置していないことは、むしろ売主の誠意を感じます。売主としては機械式駐車場を増やすことで売りやすくすることもできたはずですからね。

また、本来、駐車場利用者用と思われるサブエントランスが建物裏側（西側）設置されているため、普段の出入りでは、こちらを使用する機会が多そうです。

『オープンレジデンシア城西』をさらに深掘り

維持・管理費

管理費：約134円/㎡　⇒　70㎡換算で約9,380円/月
修繕積立金：約90円/㎡　⇒　70㎡換算で約6,300円/月

管理費については、特筆する共用施設はなく、管理面でも最低限のため、リーズナブルというよりも単純に安いといった印象です。

修繕積立金は、毎度のことながら、3~4倍程度には上がることを想定するべきでしょう。
小規模かつ、高さもあるマンションのため、お金が目に見えて足りなくなる前の早めの段階で値上げしたいところですね。ただし、前述の通り、機械式駐車場がなく、他に大きな修繕リスクもないのが救いだと思います。

専有部（間取り）

こちらは東向きの角住戸で、占有面積は65.39㎡の2LDK（本来の間取りは3LDK）です。

『オープンレジデンシア城西』の住戸は2階以上に配置され、ワンフロア２住戸ずつのため全ての住戸が角部屋となります。反対側の住戸が70㎡台の3LDK。最上階だけが両方の住戸を繋げたいわゆる”王様住戸”です。元地権者が取得した住戸でしょうか。

一般的な田の字の2LDKで、洋室2部屋が共用廊下側に配置されています。また、バルコニー側の洋室の壁を取っ払ってリビングを横長ワイドスパンに拡張してありますね。

リビングのサッシは、元は洋室があったため、無駄な壁が出来てしまっています。とはいえ、サッシ6枚分の開放感は魅力。”ウリ”である名古屋城ビューをしっかりと堪能できる造りですね。

また、浴室とリビングの北側と浴室にも窓がしっかり設置されており、”オプレジ”らしからぬ気の利いたプランに仕上がっています。

そして、この住戸（8階）のバルコニー眺望がこちらです！

これは素晴らしい！ここまで綺麗にかつ、大スケールで天守閣を望めるマンションは他にないでしょう（下手に上層階よりも中層階の方が空と陸のバランスがよい眺望が楽しめるのかもしれませんね）。

設備仕様

設備仕様としては、床暖房、食洗機はありますが、トイレ手洗いカウンター、ディスポーザーはありません（総戸数を考えるとディスポーザーなしに違和感はありません）。

”オプレジ”は全物件でほぼ仕様が共通。分譲マンションとしては最低限クラスのものではありますが、キッチン天板についても共通してアイカ工業のフィオレストーン（下位グレードですが）が採用されています。これは現在の新築マンションと比較すれば悪いものではありません。

価格

直近数年の売出しは坪240万円程。

023年8月現在ポータルサイトで確認できる売出しは2件。

どちらも相場価格での売り出しといったところ。

築浅＆総戸数27戸を考慮すれば、過去も含め、売り出し数が多い印象を受けます。想像の域を出ませんが、キャッチでの源泉営業による購入のため、比較若い年齢層の住民が多いのかと。また、新築時よりも若干高く売り出すことができているため、住み替え希望も多いのではないかと思います。

いずれにせよ、この名古屋城ビューが気に入って住みたい人にとっては、複数住戸が売りに出ているのは交渉のチャンスかもしれませんね。

おまけ（思い出(?)のマンション）

個人的に『浅間町』エリアで思い出（？）のマンションが1つありますのでご紹介します！

『クリオラベルヴィ名古屋花の木』です！

はい、ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、”クリオ”は「明和地所」のマンションシリーズ。『クリオラベルヴィ』はコンパクトタイプの住戸を中心としたマンションに付けられるサブブランドです。

明和地所のマンションシリーズのCMは、荘厳な音楽と共に美しいヨーロッパの街並みが映し出される映像で、記憶に残っている方も多いのではないでしょうか（おそらく今も放映しているはず）。

ということは、本物件もかつて「明和地所」から販売された分譲マンション。。。

ではありません！（どやっ）

実は、販売はされていましたが、途中で販売中止に。「明和地所」自身で運用する賃貸マンションに変わりました。理由は高すぎて全然売れなかったからです（銃声）

ここに価格を貼るのはまずいかもしれないのでXのリンク張っておきますね（笑）

Dropbox漁ったら価格表出てきた笑
一番安い部屋で3.7%という地獄の様な利回り… pic.twitter.com/UNO4XQzvvN

— こう (@arguline) November 20, 2020

さて、せっかく『浅間町』に来たので現地を見てきました。

”元”分譲マンションのポテンシャルを現地で確認

非常にわかりにくいですが、建物を道路や歩道とは水平ではなく、若干斜めに配置しています。道路挟んで向かいの建物との目線をずらすためか、はたまたデザイン性か理由は不明です。

エントランスは二層吹き抜けになっています。ここからも若干分譲マンションの名残を感じられますね。

エントランス横は機械式駐車場です。建物の側面にゴミ置き場が設置されています。（『オープンレジデンシア城西』もこうしてほしかった！）

ちなみに、『クリオラベルヴィ名古屋花の木』は昨年の9月に「明和地所」から多治見の不動産会社に売られていました！（不動産会社というかおそらく個人の資産管理会社っぽい）

今後、物件名が残るのか引き続きウォッチしておこうかと思います。

まとめ

いかがだったでしょうか？今回は”ブランド”マンションではありませんが希少性の高いマンションを取り上げてみました。

マンション購入を検討する場合、どうしても”ブランド”に拘ってしまうことが多くなります。しかし、『オープンレジデンシア城西』のように特徴がしっかりあるマンションであれば、資産価値も保たれる可能性が高いでしょう。住んでいる時の満足感も高いのではないかと思います。

今後も先入観に囚われずに色々なマンションを取り上げていきます！

それではまた次回！