中古マンション漂流記【千種区昭和区名古屋大学】名大隣接のヴィンテージマンション『シャンボール山手』について調べ倒した結果→

みなさん、ごきげんよう！こうです！

数日前から花粉にやられてまして、朝起きた瞬間にティッシュを取りに行く日々が続いてます（泣
コロナワクチン作れるぐらいだから花粉症の特効薬の1つや2つすぐ作れると思うのですが、やはりこれは医療・製薬業界の陰（銃声

名古屋大学エリアで気になる中古マンションを調べてみた

さて、今回取り上げる、【千種区昭和区名古屋大学】エリアで気になる中古マンションは…

『シャンボール山手』です！（どどん！※効果音）

今回紹介する『シャンボール山手』はA～Dの4棟構成になります。
それぞれの総戸数は

A棟：90戸
B棟：30戸
C棟：18戸
D棟：18戸

で合計156戸となります。敷地の規模感から見ると意外と戸数は少なめですね。「名古屋大学」駅に最も近くて規模が大きいA棟がメインになります。

ただ、戸数は少ないながら、100㎡超えの住戸も多く、敷地も1万㎡超えとゆとりがあります。

ここで、前回の『セントハート藤が丘』に引き続き、超余談シリーズ！他の”シャンボール”シリーズのマンションの外観を調べてみました！

上が『シャンボール文京』、下が『シャンボール目黒』です。

見事に同じ外観してますね（笑）

アイボリー色で特徴的な模様の外壁、バルコニー手摺のアイアン調…どうやら同時期（70年代）ではデザインをある程度統一していたようですね。
ちなみに時代が進んで80年代になると、大京の”ライオンズマンション”シリーズのようなレンガ調のタイルの外観になっていきます。

外観からマンションのシリーズがわかると個人的には面白いと思います！（「あぁ〜俺も一人前になったなぁ」と思います。）

シャンボール山手

さて、話を戻しまして、まずは物件概要から見ていきます！

物件概要

A棟の物件概要から読み取れる部分を確認していきましょう。

建築年は1977年、築年数は46年になりますので所謂「旧耐震」のマンションになります。
これは単純に躯体が古いという点は勿論

• 住宅ローン控除が利用できない
• 金融機関によっては住宅ローンの取り扱いがない場合がある

などを踏まえると明確なマイナス点ですね。

ただ、昔に建てられた特性上、名古屋大学に隣接していながら敷地面積は11805.62㎡とゆとりがあります。
また、建物は今では珍しい雁行設計（建築費が上がるため採用されない）になっている点など、個人的には築年を妥協しても検討に値するマンションであると思います。

ちなみに、このマンションが建てられる前を地理院地図の航空写真で確認したところ完全な林でした（笑）。この頃は周辺を見ても高台であるほど未開拓なことが確認できて面白いですね。

アクセスとしては「名古屋大学」駅からの距離は徒歩3分。
名城線になりますので、名駅や栄に向かうためには本山or八事経由で乗り換えが発生するのは面倒な部分ではありますね（本山は乗り換え後1駅しか乗らないので心理的にも）。
1駅分ですし、運動がてら「本山」駅から歩いてもいいかもしれません。

旧分譲主は「大蔵屋」で、現在の「オークラヤ住宅」の前進の会社です。
オークラヤ住宅は現在、不動産仲介・売買がメイン事業で分譲事業は行っていないようです。ちなみに、所謂「三和系列」の銀行系不動産会社ですので、かつてはこの『シャンボール山手』のような規模感の物件を手掛けられていたのでしょうか。

青枠線が敷地全体となります。用途地域は山手通側のA棟、B棟が近隣商業地域で、C棟、D棟、駐車場棟が第一種低層住居専用地域になっています。
それぞれの建物が用途地域側に収まっているので、按分ではなく、それぞれの建ぺい率、容積率が適用されていると思われます。

また、第一種低層住居専用地域は用途地域の中で最も建築制限が厳しい分類。詳細は省きますが、通常の一戸建てであればせいぜい3階建て（高さ12m）までになります。
『シャンボール山手』は、C棟、D棟、駐車場棟で3階建てを厳守していますね。

その他、管理会社は分譲時の秀栄興産から長谷工コミュニティに代わっているようです。この点、管理会社をリプレースするほど管理組合がしっかり活動できるているという見方もできますね。

物件周辺

上記画像は販売中の『グランクレア昭和楽園町』公式HPのマップに『シャンボール山手』の位置（青丸）を追記したものです。
ご覧の通り、名古屋大学隣接し、さらに南へ行くと南山大学もあり、文教地区ど真ん中という立地になります。

周辺のスーパーとしては上記が挙げられます。決して近くにあるわけではないので、地下鉄通勤の場合は仕事帰りの地下鉄乗り換えついでに、本山か八事で降りて買い出しするのが現実的でしょう。コンビニでは向かいにローソンがあります。

通学校は小学校区が滝川小学校（徒歩15分）、中学校区が川名中学校（徒歩14分）。小学校は若干遠いものの、独身の私でも知っているぐらいの人気学区ですので大きなメリットになりますね。

「名古屋大学駅」の1番出口のエスカレーターを上がった直後の光景です。目の前にそびえ立っているのが『シャンボール山手』（A棟）になります！

駅とマンションの間は道路（山手グリーンロード）を挟むので、信号を渡る必要がありますが、駅徒歩3分の言葉通り、紛うことなく駅近のマンションです。

前述の通り、道路一本挟んだ向かいは名古屋大学の敷地。広大なキャンパスのため目的の棟にもよりますが、名大生ならチャイムが鳴ってからでも授業に間に合いそうな距離感です（笑）

マンションの目の前まで来ました。このマンションの特徴はなんといっても下駄（1~2階）に店舗が入っていることです！

簡単にまとめてみました！（店舗は16戸分あるので以下が全てではないです）

今回は、中華料理の香蘭楼でお昼ごはんを食べました！

学生さんや中華系の方々も多く来店してましたね。
また余談ですが、昔このあたりに住んでいたときに、この香蘭楼の向かいにも中華料理屋があり、その隣に飲食店ができたと思ったらそれも中華で落胆した記憶があります（笑）

豚角煮飯と醤油ラーメンのセットで900円でした！
見掛けによらず、豚角煮飯は味付けは濃すぎずペロリと平らげられました！（グルメは専門外なのでこれぐらいの感想しか言えませんが・・・）

上の画像のように、共用部にゴミ等が一切落ちておらず非常にきれいでした。
マンションの管理会社で清掃することは勿論、店舗でも店の前にゴミが落ちていれば拾ったり、掃き掃除したりしますよね。
マンションの下駄に店舗があると便利というのは勿論ですが、美化が保たれやすいという隠れたメリットもあります。

名古屋市HPで公開されている洪水ハザードマップと地震ハザードマップの液状化で色は付いてないので災害には強いことがわかります（高台立地なので当然ではではありますが）。

敷地配置

▲共用部に設置の模型共用部に説明に丁度よい模型がありました！
奥が山手通で、右奥の一番大きい建物がA棟、そこから左回りに、B～D棟、駐車場（一番背の低い棟）です。
前述の通り、敷地面積は1万㎡以上ありますので、植栽が豊かで、建物へのアプローチにもかなりゆとりがあることがわかりますね！

山手通沿いのA棟とB棟間の敷地です。こちらからも各棟にアクセスすることができます。

A棟の東側エントランスに集合ポスト等がありました（宅配ボックスはないようです）。西側とは異なり、手前にスロープがあるのでバリアフリーになってます。

A棟側から見た駐車場です。こちらは管理組合のものではなく、分譲主のオークラヤ住宅が所有してます。マンションの住民用だけでなく、店舗の利用者向けの時間貸しも行っているようです。

西側のエントランスは山手通沿いの階段を上がって2階にあります。エントランスだけ見るとちょっとしたオフィス感があります。

共用部

特筆する共用施設はありませんが、エントランス横にはラウンジ（というよりは集会所という方があってるかも）があり、いくつかソファや椅子が置かれてました。前述の模型もここにあります。

ただ、これだけ敷地にゆとりがありますので、それだけで贅沢な共用部だと言えるかもしれません。

ちなみに、2階に上がるタイル貼りの階段の端にはおそらく御影石が使われていました。
昔のマンションは細かい部分の作りが贅沢で趣がありますね。

ちなみに×２、隣地に公園があります。こじんまりとはしていますが、山手通から奥まった場所にありますので利用者も多くなさそうでゆったり使えそうでした！

『シャンボール山手』をさらに深掘りしてみた

維持・管理費

続いて、維持・管理費をチェックしていきましょう。
ポータルサイト上の売出し物件から算出すると

管理費：130円/㎡　⇒　100㎡換算で約13,000円/月
修繕積立金：113円/㎡　⇒　100㎡換算で11,300円/月

100㎡の部屋で月額約24,300円

や、安い！（前回と同じリアクションですみません）

いや、これは前回の『セントハート藤が丘』とは違った意味で安いと感じました。

というのも、上記は100㎡の住戸の維持費ですし、新築や築浅マンションとは異なり、40年以上運営されてきた実績があります。
そのため、これから大幅に管理費や修繕積立金が上がる可能性は低いと言えるからです（直近では2014年に大規模修繕を実施しており、そこから10年程度経過しているので尚更）。

正直なところ、駐車場はオークラヤ住宅が所有しているので駐車利用料は管理組合に入らない＆広い敷地で植栽が多いのに、この金額で運営出来ているのは謎な部分もあります。

おそらく、規模感の割にはラウンジ（集会所）以外の共用施設がないことが寄与しているのかなと推測できます（あるいは、下駄の店舗区分から多く管理費を徴収しているのかも）。

何れにせよ、十分なコスパだと思います。

ただし、実際に購入を検討される時は、どれだけ修繕積立金が溜まっているのか確認することをおすすめします！

専有部（間取り）

普段から新築・築浅マンションで平凡な田の字（廊下に2つの洋室、リビング横に1つの洋室を配置した）間取りばかり見ているので、一見するとよくわからない変態間取りが多いです（褒めてます）

上の間取りは124.43m²の4LDKになります。

アウトフレーム工法ではないものの、すべての部屋に窓があり、収納も多いゆとりある間取りと言えますね。和室はリビング経由で、しかもしっかり間に廊下が存在しているのが面白いです。

97.55m²の４LDKです。マンション自体が雁行型のため、他の住戸も基本的には角部屋のような作りになります。この間取りはおそらく南角住戸（角の方がシンプル…）。

40年以上前の設計なので、この広さでもキッチンが壁掛けです（リノベでどうにでもなりそうですが）。その他、リノベ済みで売り出されていることも多く、設備も基本的には可もなく不可もなしといったところかと。

価格

2023年3月現在、ポータルサイトから確認できる情報をまとめてみました。
※室内のリフォーム状況は考慮しておりません。

リフォーム状況を考慮していないためばらつきがありますが、過去の売出し事例などを加味して平均の坪単価は約100万円。

2023年3月現在、周辺では同じく「名古屋大学駅」最寄りで売り出されている中古マンションをチェックしてみましょう。

単純比較はできないものの、ざっくり、築浅なら坪200万円over、築20年なら坪150円~ということを踏まえれば、築46年で坪100万円には大きな違和感はありません。

ただし、旧耐震（現在で築40年）前後で価格が大きく変わることも否めません。
個人的には、「シャンボール山手」の立地条件、ゆとりある敷地、贅沢で趣のあるデザインの建物…これらの唯一無二性に魅力を感じる人におすすめしたいマンションです。

この部分は話半分で読んでいただきたいのですが…
仮に総戸数156戸全てが同じぐらいの専有面積だとすると、敷地面積は約11,800㎡なので、1戸あたりの持分は約76㎡。
「シャンボール山手」の前面道路（山手通）の路線価は12.5万円/㎡なので、「実勢価格＝路線価÷0.8」を信じれば、

一戸あたりの土地実勢価格＝12.5(万円) × 76(㎡) ÷ 0.8= 1,171万円

躯体は築46年で、RC造の耐用年数47年なので、ほぼ建物の価値はゼロだとすると、上記の土地と販売価格を比べるとちょっと割高（というより不動産価値的な旨味はない）という考え方もできますね。
（実際の持分は不動産屋さんなら調べてくれると思います。）

まとめ

紛うことないヴィンテージマンションですね。

ちなみに築古であればなんでも「ヴィンテージ」の称号が与えられるではありません。

・名大隣接に1万㎡超えの敷地面積＋駅近
・雁行型の贅沢な建物設計
・多くが100㎡超えのゆとりある専有面積

現在の新築・築浅ではまずお目にかかることができないスペックを持ったマンションだからこそ与えられる称号なのです。

勿論、実際に購入する際には、築年数がかなり古いため、不動産仲介の営業マンとよく相談＆確認しながら検討した方が良いでしょう。
ただ、周辺の（しょぼい）マンションを買うことを検討しているなら同時に検討する価値は十分にあるマンションと断言できます！

＊　　　＊　　　＊

さて、「中古マンション漂流記」初回レポートはいかがだったでしょうか？

今後はもっと内部の情報も可能な限り入手してもっと詳細を語りたいです。
（『シャンボール山手』の建物フロア図を見てみたかったなぁ）

今後もdelaDESIGN特集エリアの中古マンションを取り上げていきたいと思いますのでご期待ください！

それではまた次回！