中古マンション漂流記【中区上前津】『パークコート上前津プレミアプラス』と『シティハウス上前津』について調べ倒した結果→

上前津エリアで気になる中古マンションを調べてみた

みなさん、ごきげんよう！こうです！

今回取り上げる、【中区上前津】エリアで気になる中古マンションは…

今回も2本立てです！

最寄り駅は同じく「上前津」駅です。

パークコート上前津プレミアプラス

1件目は、『パークコート上前津プレミアプラス』です！（どどん！※効果音）

まず、外観が凸凹してる！（ちなみに左奥にちらっと見えるのは『ナゴヤセンタータワー』という別のマンションです）

前回の『ライオンズ桜山レジデンス』と同じく、バルコニー向きと反対の背中側。
エレベータホールなどが独立していたり、外階段の手摺がしっかりとガラスが嵌め込まれているので、見た目に華やかさがありますね。

このマンションは外観がいつも気になってTwitterでも呟いていました。

パークコート上前津プレミアプラス
坪200万円で買えたパークコート
背中がカッコいい
お隣にはナゴヤセンタータワー pic.twitter.com/5judkdjhXR

— こう (@arguline) May 17, 2021

さて、まずは物件概要から見ていきます！

物件概要

パークコートについて

このマンションで最大の特徴は、物件名に付いている「パークコート」

「パークコート」は三井不動産レジデンシャルのマンションシリーズの中では、「パークマンション」に次ぐ上位ブランド。同社の「パークホームズ」や「パークタワー」よりも上位の位置づけられたシリーズ。（あくまで位置づけの話なので個別の物件間で優劣があるわけではありませんが）不動産価値の高い、いわゆる”一等地”に分譲されます。

販売中の物件を挙げれば、『パークコート　ザ・三番町ハウス』や『パークコート渋谷　ザ　タワー』。過去であれば、『パークコート神宮前』や『パークコート六本木ヒルトップ』など、物件名だけでも”お高い”ことが容易に想像出来るものばかりです。

そして、この「パークコート」を冠したマンションは、現在まで東海地方では『パークコート上前津プレミアムプラス』のみです！（パチパチ！）

なぜ、この場所に「パークコート」で分譲したのかは定かではありませんが、分譲時の2014年は三井のマンションがそこまでのブランド力を名古屋で発揮できていなかった（今もですが）ので、ちょっとした足がかりにしたかったのかなと思います。

マンションの価値を保つのは「差別化」。東海地方に唯一のブランドを持つこのマンションは、それだけでも”推せる”マンションですね。

中区全体的にですが、本物件も用途地域は「商業地域」です。「商業地域」ですと基本的に高い建物が多く、マンションの眺望面としては芳しくないことが多いですね。

物件周辺

「上前津」駅3番出入口から徒歩2分ですので駅近ですね。

主な買い物施設は以下の通りです。

中区という名古屋の中心地にありながら、結構日常の買い物利便性は高いですね！
生活導線に合わせて使い分けできそうです。万松寺通の『サノヤ』までの距離からわかる通り、大須商店街までは5、6分の距離。日常以外の買い物も楽しめますね。

通学校は橘小学校（徒歩7分）、伊勢山中学校（徒歩24分）。
中学校は遠い…。距離的には「前津中」の方が近そうですが、こればかりは仕方ないですね。

外観

外観を見ていきます！

駅間の導線の一番近い位置（北西）にメインエントランスがあります。そして今では（特に土地が狭い中区では）見かけなくなりましたが、建物の前にしっかりと門があります。

門の先は、建物へのアプローチになっています。この門自体にオートロックのセキュリティはありませんが、植栽によって建物の出入口がうまく見えないようになっており、しっかりとマンションと外界との結界性が保たれることで安心感がありますね。

床や壁もしっかりとタイル張りになっており、細かい点で質感が高いことがわかります。

門を少し過ぎた先に機械式の駐車場があります。しっかりと格子状の壁で覆われており、存在感を無くすような配慮がされていますね。

そして、建物自愛を間近で見ると、”うっとり”してしまうほど外観が美しいですね。。。
特に、共用廊下部分（写真中央辺り）がガラス手摺になっていたり、中央と左右でタイルの種類を使い分けていることで、単調なデザインにならないようにしている点が良いですね（最近では共用廊下の手摺はスカスカ格子になっていることが多いです）。

物件の東側に来ました。右手には先程の機械式駐車場の出入口になっています。セキュリティ面でも安心感のあるシャッターゲート付きでポイント高い。一部区画は建物下の平面駐車場になっていることがわかります。
また、建物外周部にも平面駐車場があります。1台ごとにゲートが付いているのが面白いです（これも今のマンションではまず見ないですね）。

建物に注目してみましょう。まずは東側から確認してみます。
こちらの東向きの住戸は1LDKタイプ。大きめのファミリータイプ住戸だけでなく、単身～2人世帯向けの住戸も設けられています。住戸間のバルコニー戸境はコンクリートになっていますので、プライバシー性が高い仕様になっています。

物件の南側に来ました。こちらが角住戸のメインバルコニー方面です。住戸の間が先程と同じ様にコンクリートになっています。ガラス手摺が連続するだけでは単調になるところを、そのコンクリート壁が縦のライン（マリオン）になっています。
この縦に伸びるラインが、シャープな印象の外観デザインに一役買っていますね。

しかも、端のマリオンが微妙に躯体のコンクリートとズラして配置されているのは芸が細かいなと思います（それによってより外観に動きが出ますので）。

こちらの南側も外周部は平面駐車場になっています。
勿論、利用者には便利である一方、外観の一番目立つ部分に平面駐車場をズラッと並べるという設計は、東京の「パークコート」ではまず見られない光景。車社会の土地柄のためか、今よりは建築費が安かったとはいえ、土地の活用に窮屈感が若干垣間見えている気もします。

維持・管理費

管理費：205円/㎡　⇒　78㎡換算で約16,000円/月
修繕積立金：90円/㎡　⇒　78㎡換算で約7,020円/月

共用施設としてライブラリー、ラウンジがありますし、コンシェルジュサービス、専有部にはディスポーザー付きですので、管理費は十分にリーズナブルな水準と言えます。狭目の住戸があるとはいえ、総戸数123戸の規模感が寄与しているのでしょう。

修繕積立金は毎度の指摘ですが、安すぎますので今後の上昇は避けられないでしょう。特にこのマンションは18階建てで外観に凹凸が多い分だけ、大規模修繕時の工事費は高めになるでしょうから、早めに修繕積立金を値上げしてほしいところです。

また、メンテナンスコストの安い平面駐車場が一定数確保されていることは、維持管理コストの面でもメリットが大きいと思います。

専有部（間取り）

こちらは57.17㎡、1LDK+S(納戸)、北東角住戸です。

1LDKとしては超贅沢な間取り。しっかりとLDKと洋室が廊下で分かれていますし、角住戸かつ、バルコニーのスパンがこれだけ広いのも珍しいですね！好きです！

こちらは70.19㎡、3LDK、南の中住戸です。

3LDKとしては比較的オーソドックスな田の字に近い間取りです。このマンションは外観はかなり特徴的である一方、メインのファミリータイプの間取りはかなり保守的というか、一般的なものになっています。

特徴はありませんが、しっかりバルコニー側、共用廊下側の柱がアウトフレームになっていたり、アルコーブも十分確保されています。また、廊下も短めで居室部分の面積が大きくなっていますので、こういった”普通”の間取りが一番使いやすいとも言えるでしょう。

設備仕様

設備仕様としては、床暖房、食洗機、ディスポーザーなどが標準で付いています。
ただ、他の「パークコート」ではまずあり得ない「直床」仕様なのが残念なポイント。
特に高額物件では、将来的に水回りが動かしやすい「二重床」が一般的にはマストです。
名古屋ではあまり「直床」でも気にしない人が多いのと、このマンションは分譲時はだいぶお安かったので仕方ないのかもしれませんが…。

価格

直近数年の売出しは坪250万円程。
2023年6月現在ポータルサイトで確認できる売出しは

周辺のマンションの相場としては坪200万円程度が多いため、比較的高価格帯のマンションに該当します。ただ、先に述べた通り、「パークコート」ブランドかつ、しっかりと駅近であることを考えれば高すぎるということはないでしょう。2016年築はまだ築浅の部類ですしね。

シティハウス上前津

もう1件、上前津エリアで気になったマンションを紹介します！

『シティハウス上前津』です！

気になった理由はまずこの外観の色！ブラウンが退色して若干くすんだようななんとも言えない落ち着きのある（寧ろ、ありすぎる）色味が良いですね！

最近のマンションではこのような色はまず使われないので、マニア心をくすぐられます（笑）。特に最近の「シティハウス」は上の写真のようなグレーベースの明るい色が多いので対照的ですね。

物件概要もチェックしてみましょう！

物件概要

「シティハウス」は住友不動産のマンションシリーズ。

敷地面積は総戸数58戸にしては1千㎡を超えているのが意外です。後述しますが、建物外に駐車場を設けているので、見た目よりも広い敷地に建っていることがわかります。

通学校は松原小学校（徒歩9分）、伊勢山中学校（徒歩18分）。
『パークコート上前津プレミアムプラス』とは距離は比較的近いですが、小学校区は異なりますね。こちらは若干中学校が近くなりますが、それでも遠いし、小学校もちょっと遠いです。

敷地＆建物

このマンションは、大須通沿いの角地に近い位置にあります。そこそこ目立ちますね。

大須通沿いを真東に進むと「上前津」駅の7番出入口があります。駅までの道のりが平坦なのは大きなメリットですね。

物件の目の前に来ました。エントランスアプローチとして一階部分だけせり出しているような形になっています。エントランスが丸見えにならない、プライバシー性の高い設計ですね。

そのまま、東に進むと、駐車場に続くシャッターゲートが見えます。建物に目を向けると、大須通沿いが北側のため、共用廊下側です。外廊下でありながら、外界と接している面が少なく、”半”内廊下的な形になっています。

物件の東側方面です。東側は瀬戸信用金庫の建物ですが、間は同行の駐車場になっているので、角部屋はしっかりと採光が取れていますね。

今度は物件南側に来ました。こちら側は住宅街の雰囲気が強く、非常に落ち着いた街並み。南面は接道していないため住民が通ることはないと思いますが。

注目したいのは、このマンションの南面は、「天寧寺（てんねんじ）」という寺院になっているという点。用途地域としては商業地域のため、通常であれば高い建物が建てられるエリア。

南側の敷地が寺院ということは、余程のことがない限り、眺望に変化がないことが見込まれるため、大きなメリットと言えます。

マンションの目の前に高層ビルが建設されて眺望が大きく変わってしまうのはよくあることですので。

南側は逆梁アウトフレーム工法になっています。外観的には地味ですが、サッシ高が高くなっていることがわかりますね。

ちなみに物件の西側（マンション自体は接道していません）は、商店街が続いています。ここは仏具店などが立ち並ぶエリアで、メインの大須商店街に辛べて人通りは少なめ。とても落ち着いています。

共用部

建物に入ると風除室で、左手がメールコーナー（投函側）とエントランス、右が管理人室になっています。シンプルですが、床のタイル張りや、織り上げ天井は高級感があります。
また、この導線であれば、メールコーナーを管理人が見張ることができるので、不審な業者の出入りもしっかり監視してくれそうですね。

エントランスの手前にオートロックのセキュリティがあります。エントランスの先には簡単な椅子が置かれているので、来客に待ってもらうスペースとして利用できますね。

エントランス先のメールコーナー（受取側）です。大理石調のタイル張りの壁が続いていて高級感のある仕上がり。案外、こういった部分が吹付けであったり、安っぽいタイルだったりするんですよね。住民としては、毎日通る場所が贅沢な仕様になっていることは嬉しいポイントです。

維持・管理費

管理費：125円/㎡　⇒　70㎡換算で約8,750円/月
修繕積立金：185円/㎡　⇒　70㎡換算で12,950円/月

ラウンジやゲストルームなどの特筆した共用施設はないため、管理費は安いですね。
修繕積立金はまだ十分ではないと思いますが、一度値上げされていますので、しっかりと管理されているとも言えます。

価格

2023年5月現在ポータルサイトで確認できる売出しはありません。ここ直近の売出しは坪170万円程です。

築20年弱ですが、「上前津」駅、大須商店街へ徒歩圏内であることを考慮すると個人的には悪くない水準だと思います。住友の「シティハウス」ブランドですし。
今後も周辺で新築マンションが供給されていくエリアになるでしょうから、個人的にはこの単価がほぼ下限で、そのまま将来的に下がらなそうだなと思います。

まとめ

1軒目の『パークコート上前津プレミアムプラス』はエリアNo.1クラスの名作マンション。2軒目の『シティハウス上前津』は個人的に気になっていたマンションとして紹介させていただきました。

最近の「上前津」エリアでは、名古屋でも人気の高い積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズや、野村不動産の「プラウド」シリーズのマンションも供給されています。
今後も人気が上がっていくエリアであると見込んで良いでしょう。

すでに大須商店街という大きな特徴と利便性を兼ね備えたエリア。
加えて将来性もある狙い目エリアではないでしょうか。

それではまた次回！