ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
スムハジメ愛読者の皆様、こんにちは。デラデザイン愛読者の皆様、はじめまして！
出会いはやはりコンパルでした。この度デラデザインのouki編集長よりお声掛けを頂き、ライターとして参画させていただく運びとなりました！
自己紹介
私は現在自身の「スムハジメ−住まいの無料相談所−」というブログサイトと「スムラボ」そして「コダテル」という不動産ブロガーサイトに所属をしている、マンション大好き不動産ブロガーです！
元々は某不動産会社にいて…なんていう詳しい自己紹介は是非コチラをご覧ください。笑
私は、当ブログサイトの諸先輩方ほどのクオリティの記事が書けないと言うこともあり…笑
私のブログサイトでご相談いただく住まい探しの内容の一端を皆様にもご紹介していきたいと考えております。
こんな感じで、皆様の住まい探しの悩み事や不安の種に正面から向き合っておりますので、今回の本記事をご覧いただいたそこの貴方も是非！この機会にお気軽にご相談ください。
自己紹介が長くなりましたが、今回の記事はこちらです！早速どうぞ！
ご相談内容
Q. 本当に良いマンションはどっち？
『プレサンスグラン八事』と『シエリア昭和杁中』で迷っています！
いつもブログ拝見させていただいてます。子どもが生まれたため、今後のことを考えて家の購入を考えています。立地や妻の実家(川名のため昭和区、千種区、瑞穂区で探しています)、資産の流動性を考えてマンションを考え、上記2つの住居の購入を考えています。
子供の独立後、売却しもう少し狭い住居の購入の可能性も考えていますが、上2つだとどちらがスムハジメさんとしてはおすすめでしょうか？？
A. オススメは別の所にあります！
いつも応援ありがとうございます。
そして、ご相談誠にありがとうございます。
そして、そしてブログのご愛読も合わせてお礼申し上げます。
バッサリと申し上げてしまい大変恐縮ですが…
資産の流動性を鑑みると、今回ご相談いただいた物件はどちらもあまりおすすめはできません。
（本当にごめんなさい）
理由は大きく二つです。
『シエリア昭和杁中』については「定期借地権」であるという点。
『プレサンスグラン八事』については「管理面」です。
所見：「定期借地権」と「管理面」のリスク
定期借地に気をつけて
定期借地権についてはスムラボで大阪タワーさんがブログで詳しく挙げておりますので下記をご一読ください。
“ここに限った話ではないですが権利として、非常に難しい権利ですよね。よくローンが付きにくいと言われますが付きにくいのにはそれなりの理由があるということを肝に銘じておかなくてはいけません。
普通借地権というのは借主優位すぎる権利だと一般的に言われますが、定期借地権は貸主に優位すぎる権利のように個人的には思います。
モデルルームでも「定借は所有権の９割くらいの価格で分譲できています」とか説明されていますがさすがに１割引というのはさすがに虫が良すぎる話で、本当の価値は７掛けくらいが適正じゃないかな。
また、よく言われる「終期が定まっていてむしろ安心」という言葉もまやかしでしかないと思います。建て替え問題などで悩まないで済むからいいなどと言いますが、それはそこに資産としての価値が残っているからで建替問題で悩むというのは本質的には幸せな悩みです。相続税で悩む地主様と同じ。
正直、解体準備金が足りなかった時の悩みの方がよほど深刻で大きいと思います。
自分の資産を保全するという意味でポジティブな修繕積立金ですら、これだけ皆さん苦労されているのに、無価値となる資産に追い銭をして解体をしたいと思うお人好しがどれほどいるのか。
もっと言えば、それも買った本人が払うのではなく、子供どころか孫の世代がおじいちゃん、おばあちゃんが作った不良債権の処理を行うことになると。これを本当に所有権よりむしろ安心と言えるのかどうか私にはわかりません。
自社グループの所有地をデベロッパーが貸すスキームを今後も続けるのなら、せめて梅田ガーデンレジデンスのように無償返還で原状回復は地主が行うか、関電不動産開発が2097年まで有効の解体工事の見積を管理組合に提出するのが筋なんじゃないかな。
結局、この手の話はリスクとリターンのバランスが大事かなと思います。個人的には、梅田ガーデンレジデンスのような唯一無二の立地であれば、定借でも検討すべしだと思いますがここの場合は周辺にタワーマンションがありますし、中之島の島内にも大きな空き地があってこの辺りもどうなるかわからないという状況であれば、一旦、冷静になるべきだと思いますし、本物件検討の一番大切なところです。
物件自体を否定しているわけではないですが、権利と価格のバランスの見極めてそれでも買いだと思えば買うべしです。
そんなこと言われてもわからん！！！っていう人は近くの中古マンションを買っておいた方が無難。
そんな長い間、所有する気ないよっていう人もリセールには所有権以上にナーバスになっておいた方が無難です。杞憂に終わる心配なのかもしれませんが、大事なことだと思います。”
私もほぼ同意見です。死ぬまで住むつもりで購入する分には構わないのですが、やはり流動資産として考えるとかなり不利な条件になると思います。
『プラウド川名山ガーデン』と比較
『シエリア昭和杁中』を検討するのであれば、同じ滝川小学校区内に位置する『プラウド川名山ガーデン』と比較してみるのも一つではないでしょうか？
こちらは野村不動産分譲の大規模マンションで2013年築/築10年の物件。
大手デベロッパーの分譲かつ総戸数116戸の大規模マンションというだけあって、地域でも存在感のあるマンションです。
「いりなか」駅と「八事日赤」駅の２路線が利用可能な点や、一部は第一種低層住居専用地域内にあるため将来的に住環境が変わりにくいという点もアドバンテージがありますね。
外観は築年数を感じさせないほどきれいに維持されており、エントランスやエントランスや共用部分も管理が行き届いています。
現在の取引相場は坪単価212万円前後。単価が同程度で、所有権と借地権なら所有権の方が資産価値としても期待ができます。
もし売り出し物件があれば、築年数を考慮しても『シエリア昭和杁中』と充分比較検討に値するのではないでしょうか？
管理面に気をつけて
また 『プレサンスグラン八事』の管理面についてですが…
「マンションは管理を買え」という言葉をご存知ですか？
マンション選びの重要なポイントは、設備や構造だけでなく“住民の質や、共用部の保存・管理具合”など。中古マンションの場合、購入者は管理面も検討材料として重要視しています。
特に、注意したいのはプレサンスさんやオープンさんのような投機系マンションを販売している会社の物件。このような物件は実際に住んでいるのがオーナーではなく賃借人であるケースが多くなります。
分譲マンションは賃貸の割合が高まるほど、管理面に意識が行き渡りづらい傾向にあります。この傾向は築10〜15年以上の物件を見るとわかりやすいでしょう。例えば、長期修繕計画が計画通りに進まなくなることも。（もちろん、全部が全部ではないです。あくまでも大枠の話として捉えてくださいね。）
モデルルームや完成したばかりの新築マンションを見学する場合、当然共用部はきれいで、傷も汚れもありません。ですから、多くの方は新築マンション購入時に「全然そんなことないじゃないか」と思ってしまうのです！！
ですが、是非一度それらのデベロッパーが分譲したマンションで築10～15年以上の物件を見学してみてください。
管理の良し悪しを見極めるポイント
管理が行き届いているかは、共用部分の保守状況をチェックするのが一番判断しやすいと思います。
具体的にみてほしい共用部分は、エントランスやメールボックス、共用廊下、自転車置き場、ゴミ置き場などです。
管理の行き届いたマンションであればエントランスやメールボックス、共用廊下はとても綺麗に維持されています。自転車置き場はきれいに整頓され、ゴミ置き場にゴミが散らかっていることもありません。
一方、管理の悪いマンションでは共用廊下には自転車やベビーカーが出しっぱなしに。メールボックスはチラシのゴミであふれ、エントランス、EVホールは傷や汚れもマチマチ…。
また、中古物件を見分けるコツとして、よく管理人室前の掲示板を見ると良いなどと言われます。「管理が良いマンションほど案内の掲示が多く、良くないマンションほど注意書きが多い」というのは定説。
そのようなマンションが高く売れるという事はほとんどありません。
まずは比較の為に大手デベロッパーと中小デベロッパーの中古物件を見比べてみることをおすすめします。
そこから、新築でどこのデベロッパーがいいのか絞るというのはどうでしょうか。
資産性を鑑みるのであれば、一つの指標は「古くなっても綺麗に管理されているか」
これを覚えていただけたら幸いです。
長くなりましたが、以上でございます。
あとがき
一回目から、かなりディープなお話をチョイスしてしまい大変申し訳ありません…。笑
ただ、酸いも甘いも真剣に書かせていただいております。
良いことばかりではないかもしれませんが、もちろん良いことも書いております。笑
ぜひ、皆様この機会に一度ご相談ください！
今回も最後までお読み頂きありがとうございました。
次回のブログでまたお会いしましょう！
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした！
