スムハジメの東海圏㍇なんでも相談室【東区高岳】『シティタワー葵』ってどうですか？

ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。

今回の特集は【東区高岳】ということで、古巣である「住友不動産」の『シティタワー葵』のご相談を掲載させていただきます。 では、さっそくいつものようにご相談から。

相談内容

▼▼▼▼名古屋のマンション選びについての記事はこちら▼▼▼▼

【スムラボ】名古屋（地方都市）の不動産選びが難しい理由【スムハジメ】

物件概要

まずは物件概要です。 

物件名称	シティタワー葵
所在地	愛知県名古屋市東区　葵一丁目205番（地番）
交通	名古屋市営地下鉄東山線「新栄町」駅まで徒歩4分 名古屋市営地下鉄桜通線「高岳」駅まで徒歩7分 名古屋市営地下鉄東山線「栄」駅まで徒歩16分 名古屋市営地下鉄名城線「栄」駅まで徒歩16分 名古屋市営地下鉄桜通線「久屋大通」駅まで徒歩16分 名古屋市営地下鉄名城線「久屋大通」駅まで徒歩16分 JR中央本線「千種」駅まで徒歩12分 名古屋市営地下鉄東山線「千種」駅まで徒歩12分 名古屋市営地下鉄桜通線「車道」駅まで徒歩10分 名鉄瀬戸線「栄町」駅まで徒歩16分
総戸数	354戸
完成予定	2020年12月11日完成済
入居予定	2024年4月下旬
駐車場	284台（全体）
自転車置き場	708台（全体）
売主	住友不動産株式会社
販売状況	先着順申込受付
販売戸数	16戸
販売価格	4,900万円～7,800万円
最多販売価格	5,400万・6,100万(各2戸)
間取	1LD・K+S～4LD・K
専有面積	58.87m2～84.38m2
管理費（月額）	10,885円 ～ 15,035円
修繕積立金（月額）	4,980円 ～ 7,140円
修繕積立基金	298,800円 ～ 428,200円
その他諸費用	特になし

回答

この度はご相談いただきまして、誠にありがとうございます。
ご相談をいただき、詳しく調査させて頂きました。

結論から申し上げますと、非常に良いお買い物を検討されているのではないかと思います。

一つ一つ回答をしていきたいと思います。

①北側の角部屋・低層階が4,000万円台

当該物件の北側の角部屋・低層階が4,000万円台です。

まず、本物件の全体平均坪単価が @255〜260万円くらいです。その中で坪単価@231万円。

坪単価をベースに判断すると、とても割安なお買い物であると思います。

②売れ残りでも大丈夫ですか？

立地・角部屋・住友不動産というブランドで5,000万以下はとても魅力的なのですが、（中略）竣工後２年近く経過しているようですが、いまだ残っていることも不安要素です。

仰る通り、立地・住戸位置・大手売主・価格どの観点からみても非常に魅力的ですね。

ここで住友不動産さんという企業について解説しておきましょう。
業界でも非常に有名な会社ですが、基本的に値引や青田完売（竣工前完売）をする会社ではありません。
値引きをせず非常に強気なため、竣工7年くらいで完売した物件もある程です。

ご不安になられるお気持ちは分かりますが、住友不動産さん内では割と標準のスピード感の販売状況の物件ではないかと思われます。

③資産性と眺望

永く住む予定ですが、転勤等により将来売却できるような資産性も重要視しています。

これは、階数によるかもしれません。
低層階の西向きですと、本正寺（もしくはそのお隣のビル）が眼前に架かるくらいの高さにでしょうか？

資産性はあくまで未来の推測でしかないため、断定的なことは言えません。しかし、少なくとも坪単価230万円で購入できる以上、大きく損をする事は無いのではないかと思います。

ただ、ある程度のキャピタルゲインを期待されているようでしたら、多少金額が高くなっても眺望がある程度しっかりと抜けるものをおススメ致します。
やはりいいものを購入される層は、多少お金が高くついてもいいお部屋を検討する傾向があります。

④大手デベロッパーの資産性

『オープンレジデンシア葵』も比較対象になっていますが、やはり大手デベロッパーの信頼性・資産性が勝ると考えています。

仰る通りです。
オープンハウスさんと住友不動産さんの大規模でしたら、共用部の造り込みから、専有部まで明らかに出来栄えが変わります。
（仕様はどちらも似てますが、構造などは圧倒的に大手です。）

また、管理面も大手と中小では差が生まれます。

▲週刊ダイヤモンドより引用

新築時はどの物件も似たような煌びやかさがあります。しかし、年数が経った時にその差が明らかになってくるのではないでしょうか。

上の表は、実際に週刊ダイヤモンドに掲載された管理会社のランキングです。やはりほとんどの大手が上位を独占しております。

マンションの将来的な保存状態は資産性に直結してきます。
また、管理については2022年4月から「管理評価制度」施行されました。これは今後かなり大きい影響を及ぼすのではないかと考えられます。

昔から、「マンションは管理を買え」と言います。
管理のしっかりとしている住友不動産建物サービスさんの本物件は安心できるのではないでしょうか。

▼▼▼▼マンション管理適正評価制度についての記事はこちら▼▼▼▼

【価格アリ】業界の闇に迫る！！レ・ジェイド金山グランデの考察【スムハジメ】

⑤車を持たない予定

なお、こちらの立地でしたら車は持たない予定です。

おそらく地域柄、タイムズなどのカーシェアリングも多数ある場所かと思いますので、お車は無くても困らない立地ではないでしょうか。

⑥間取が悪いと資産性に影響する？

候補の物件は３LDK、専有面積70.08㎡です。角部屋の低層階は5000万円を切る価格帯です。
通路側の柱形が大きく部屋に食い込む形は残念ですが、 立地・装備などを勘案するとお買い得かな？と思っています。

確かに、インフレームである点は少し残念ですね。
しかし、これもまたお客様のおっしゃられる通り立地・仕様の面から見てもお買い得であることは間違いありません。

▲シティタワー葵公式HPより引用

また、当該物件は間取り面でのメリットが全くないわけではありません。

住友不動産さんがスゴいのは、こちらの角部屋は北面の下り天井がとても少ない事です。 通常は角部屋に負担がくるので割と大きめの梁が降りる事が多くなります。

しかし、建物自体が「I」の字を三つ繋げた「コ」の字型の配棟のため、角部屋への負担も少なく下り天井が少なくなっているのです。

これは非常にプラス材料ではないでしょうか。

⑦眺望は資産性に影響する？

※ちなみに、西側向いの駐車場に今後、15階建てマンション建設の予定があるらしくベランダからの景観は少し悪くなるようです。（もともと低層階なので重要視していませんが）

そのようですね、名鉄不動産で140戸規模のものが出来る予定のようです。
少しお部屋から見える空の面積が減ってしまうことは悲しいですが、それを鑑みても割安な住戸と言えるのではないでしょうか。

資産性とは、ずばり「購入時と売却時の価格差」です。将来的に高く売れるとしても、それ以上に割高であれば結局は損をしてしまいかねません。ある程度のスペックが担保されていれば、「割安であること」は十分に考慮に値するのではないでしょうか。

以上がお返事となります。この度はご相談いただきまして誠にありがとうございました。

今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。

---

さいごに

スムハジメが名古屋で新しいブランドの不動産会社「幸せ富動産」を開業いたしました。

完全会員制でかつ私がひとりひとり丁寧にご対応させていただきます。

そしてそして、何よりもこちらの不動産屋さん、新築と中古どちらも紹介出来ちゃいます！

ポジショントークもなしで、完全にフラットな立場で物件をご紹介いたします。
不動産をお探しの方は、ぜひ一度ご登録してみてください。

また、スムハジメでは無料で皆様の不動産相談に乗っております。

今買うのは適正か？売却の相談はどこにすべきか？マンション戸建どっちが良いの？

などなど不動産の基本から個別の事案まで、ざっくばらんにお答えいたします。 さらに、合わせて東海地方にお住まいをお探しの方には毎週金曜日にスムハジメの掘出し物物件紹介を公式LINEにて行なっております。

中古でも”お値打ち”な物件をお探しの方はこの機会に是非ご登録ください。 今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。次回のブログでまたお会いしましょう。ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。