ステキな生活はステキな住まいから―
いつもスムハジメのブログをお読みいただき、ありがとうございます！
今回は特集駅である浅間町エリア真っただ中の物件がなかったので、今までの相談の中でも物理的距離が近い『ザ・パークハウス名古屋』の相談を掲載させていただきました。 一昔前のチャンピオン㍇です。
ご相談内容
『ザ・パークハウス名古屋』と『グランドメゾン大須ザ・タワー』の二つ物件のどちらが良いかとても悩んでいます。 第三者からの中立的なアドバイスがいただきたくご相談をお願いしたく存じます。
家族構成：ファミリー『ザ・パークハウス名古屋』検討住戸
面積：62㎡
間取り：2LDK
価格:5800万円
『グランドメゾン大須ザ・タワー』検討住戸：Ｊタイプ
面積：64㎡
間取り：2LDK
価格: 5000万円台
ご相談誠にありがとうございます。
どちらも主要駅徒歩圏に位置する大手分譲の大変魅力的なマンションですね。
まずは簡単な物件概要を確認しておきましょう。
ザ・パークハウス名古屋
所在地：愛知県名古屋市西区則武新町3丁目
築年：2021年11月
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱商事都市開発株式会社、野村不動産株式会社
施工：矢作建設工業株式会社
総戸数：462戸
構造：RC造 地上１９階、塔屋１階建
交通：地下鉄東山線 「名古屋」駅 徒歩12分、地下鉄東山線 「亀島」駅 徒歩６分 （２番出入口）、名鉄名古屋本線 「栄生」駅 徒歩９分 （駅舎）グランドメゾン大須ザ・タワー
所在地：愛知県名古屋市中区大須3丁目
築年：2022年11月竣工済み（販売中）
売主：積水ハウス株式会社
施工：株式会社鴻池組
総戸数：156戸
規模：RC造 地上18階
交通：地下鉄名城線「上前津」駅徒歩5分
ご相談者様は、まずどのような不動産をご検討されていたのでしょうか。
居住用もしくは将来を見据えて住み替え前提等、用途によって不動産の選び方の基準は変わってきます。
まずは用途別にお話を進めてみましょう。
前提として
「住環境」とは
居住用不動産にとってまず重要なことは「住環境」だと思いますが、一口に住環境と言っても様々な要素があります。
- 買い物環境（スーパー・コンビニエンスストア・ドラッグストアなど日常の買い物が充実しているなど）
- 自然環境（大きな公園が近い、緑地が多い、庭のある家が多いなど）
- 子育て環境（小中学校や幼稚園・保育園などの保育環境が整っている）
- 治安
- お友達やママ友などのコミュニティ
どれを求めるかによって、場所の選定も変わってくるでしょう。
「資産性」とは
また、将来的に住み替えを考慮する場合、やはり「資産性」は必須となります。
資産性に関しても重要な項目がいくつかあるため確認してみましょう。
- 駅近
- 大規模
- 大手デベロッパーの分譲
- エリアのランドマーク的存在
- デベロッパーのその年のメインプロジェクト
- 再開発エリア内
全てとは言いませんが、上記のような要素が複数重なると資産性へ影響すると考えて良いでしょう。
居住用前提でご検討したとしても、家族構成が変化したり、お子様の進学や転勤などにより住み替えが生じるケースは多くあります。
以前本業の業務の中で検証したところ、新築マンションを購入して同マンションに20年以上住み続ける人の割合は10％未満でした。（実際に周辺のマンションにお住いの方に１件１件聞き取りをしました。）
※多少マンションにより差異はあります。
一生住み続けるつもりで購入しても、長い人生の中で生活環境が変化する可能性はあります。
そのため、居住用が大前提であっても「出口戦略」を考えた不動産選びをしておくことをおすすめします。
売却時の不動産価値がしっかりと評価されていれば、将来的にも不安が少なく住み続けられるのではないでしょうか。
新築と中古の違い
では、さっそく物件比較をしてみましょう。
今回の2つの物件は広さ・築年数に関してはほぼ差がありません。
マンションを購入する場合、新築と中古で資金計画に差があるため、まずはそこを確認しておきましょう。
購入時の諸費用額
新築物件と中古物件を同時に検討する場合、「諸費用」の違いを確認しておく必要があります。
新築・中古共通の諸費用
まず、新築・中古共通の諸費用は下記の通りです。
- 金融機関に支払う住宅ローン保証料・手数料
- 登記費用（司法書士手数料含む）
- 収入印紙代（最近は電子契約で節約できるようになりました）
- 火災保険料（専有部）
上記の合計額は約100万円～150万円となります。
新築マンションの場合
新築マンション購入時には、管理組合に納入する資金として下記のものがあります。
- 管理準備金
- 修繕積立基金
㎡単価で計算されるため広さにもよりますが、一括払いで概ね100万円ほどが掛かります。
共通の諸費用と合わせると、新築マンション購入時の諸費用は合計200～250万円となります。
中古マンションの場合
中古物件を購入する場合にかかるのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。こちらは新築物件を購入する場合には基本的にかかりません。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限金額が定められており、その計算式は略式で【物件金額の3% + 60,000円×消費税】となります。
5,000万円の物件の場合【5,000万円×3％+60,000円+消費税＝1,716,000円】が仲介手数料となります。
新築・中古共通の諸費用と合わせると、中古マンション購入時の諸費用は270〜320万円となります。
住宅ローン控除額
「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した方が受けられる税制優遇の制度のこと。
年末のローン残高の0.7%（借入限度額まで）が所得税から還付されます。
物件や引渡し時期によって控除率や期間、最大控除額が変わるため、下記の表で確認しておきましょう。
▲国税局ホームページより引用※掲載の内容は2022/06/22時点のものであり、今後変更の可能性があります。
まず、新築の認定住宅であれば借入限度額が5,000万円、控除期間は13年間となり、最大控除額は455万円となります。
一方、中古物件の場合、認定住宅でも借入限度額が3,000万円、控除期間は１０年間になるため、最大控除額は210万円。
つまり、中古物件の方が総支払額で150万円お得であったとしても、住宅ローン控除を考慮するとお得度が逆転してしまう可能性があります。
また、新築であっても引き渡し時期によって最大控除額が変わるため、注意が必要です。（認定住宅の場合、2024・2025年の借入限度額が4,500万円）
物件比較（概要）
では、物件の比較に戻りましょう。
多分に私見も入っていますが、個人的には立地としては『ザ・パークハウス名古屋』、建物（専有部）としては『グランドメゾン大須ザ・タワー』が有利であると考えます。
『ザ・パークハウス名古屋』は立地＆スケールメリットが圧倒的
やはり『ザ・パークハウス名古屋』(ノリタケの森)は「名古屋」駅徒歩圏という立地が圧倒的に強いと言わざるを得ません。
これまで名駅エリアはスーパーが近くにないことがネックとなっていました。しかし、『ザ・パークハウス名古屋』は2021年秋にオープンした『イオンモールNagoya Noritake Garden』にペデストリアンデッキで直結。日常的な買い物の利便性は圧倒的です。
また、今後リニア新幹線が開業した際にはリニア新幹線用の出入口も本物件の少し近くに設けられます。つまり、「名古屋」駅までの表記上の駅距離も近くなるのです。
資産性という面でも、名古屋市内で現状ここより将来的な伸びしろのある物件は他に考えられないと言うレベルの物件です。
三菱地所さんと野村不動産さんそして、ノリタケさん（+イオンさん）の大手同士が満を持して供給した総戸数462戸の一大プロジェクト。
パーティルーム・キッズルーム・スタディルーム・ゲストルーム・フィットネスルームなどの充実した共用施設あり。四季を感じられる植栽も十分に配置されており、自走式駐車場も完備。
立地だけでなくスケールメリットも非常に魅力的な物件だと考えております。
ちなみに規模別のリセールバリューは下記のとおりです。
『グランドメゾン大須ザ・タワー』は設備仕様のグレードが高い
一方『グランドメゾン大須ザ・タワー』をチェックしてみましょう。
こちらも名古屋市内で1番大きい商店街である「大須商店街」から1本入ったところに位置しています。デザイン性にも凝った非常に魅力的なマンションですね。
『グランドメゾン大須ザ・タワー』ついては、設備仕様のグレードが非常に高いことが特徴です。
▲『グランドメゾン大須ザ・タワー』公式HPより引用まず、先進の「IoT」技術が採用されており、スマホ1つで下記の操作が可能となっています。
- インターホンの確認
- 駐車場の出庫予約
- お風呂のお湯張り
- 床暖房の操作
- 天井カセットエアコンの操作
他にも、細かなポイントをチェックしていきます。
例えば、キッチンを見てみましょう。
カウンタートップが御影石が採用されてるのはもちろん、キャビネットの側面もに天然の御影石が採用されています。
キッチン水栓は「グローエ社」製の浄水器一体型水栓を使用。
次はパウダールームへ。
キッチンだけでなくこちらのカウンタートップにも御影石が採用されています。 さらに、細かなところではありますが三面鏡下の通常チャイルドミラーがある部分も御影石貼り。そして、パウダールームの水栓も「グローエ社」製品です。
最後にバスルームを見てみましょう。
こちらにはお掃除浴槽と床ワイパー洗浄を搭載。
お風呂洗いはボタン1つで浴槽の中も、浴室の床も簡単に完了します。
このように、占有部の設備仕様のグレードは『ザ・パークハウス名古屋』よりも非常に高いクオリティーといえます。
専有部の仕様については圧倒的に『グランドメゾン大須ザ・タワー』に軍配が上がるのではないでしょうか。
間取りを比較
前述したように、内装の仕様設備については完全に『グランドメゾン大須ザ・タワー』の方がハイグレードです。
部屋の形はどうでしょうか。
▲SUUMO・グランドメゾン大須ザ・タワー公式HPより引用左が『ザ・パークハウス名古屋』、右が『グランドメゾン大須ザ・タワー』の間取図です。
それぞれの気になる箇所をチェックしました。
『ザ・パークハウス名古屋』の間取り
まず『ザ・パークハウス名古屋』についてはナロースパンという点が気になります。
間口が狭いため、リビング横の洋室については、ベッドなどを設置すると移動できる範囲に制限が出てしまうかもしれません。
『グランドメゾン大須ザ・タワー』の間取り
『グランドメゾン大須ザ・タワー』については、部屋の形が気になります。
特にリビングダイニングは整形でないため、少し使いづらい形のように思われます。
また、青い色の付いた範囲は下がり天井となっており天井高さ2,100mm。
完成してみないと一概には言えませんが、多少圧迫感を感じられるかもしれません。
もう１点、『グランドメゾン大須ザ・タワー』の赤丸の箇所２点に注目してみましょう。
１点目はバルコニーです。物干し台があるのは北側のみのため、恐らく浴室暖房乾燥機もを使用するかこの北面バルコニーに干すことになります。室外に干す場合は季節が限られてしまうかもしれません。
２点目の赤丸はエアコンの設置箇所。収納の上部に設置されるため、収納内の天井高も制限があるのではないでしょうか。
※そのほかの間取図の見方のポイントについては下記のブログも参考にしてみてください。
【過去ブログ】マンション検討する際の間取の注意点はコチラから
周辺環境について
次に周辺環境を比較してみましょう。
お買い物について
『ザ・パークハウス名古屋』は『イオンモールNagoyaNoritakeGarden』に隣接しています。
また、『グランドメゾン大須ザ・タワー』についても、すぐお隣に「大須商店街」があるため、2つの物件の買い物利便性には特段大きな差はありません。
強いて言えば、ショッピングモールがいいか、商店街がいいかという好みの差になるでしょう。
子育て環境について
現状、小中学校の人気度合いについてもそこまで大きく差はありません。
ですが、往々にして考えられるのは再開発エリアの学力向上についてです。
再開発が行われると不動産価格は一般的に上昇基調になります。
不動産価格が上昇すれば、当然ですがそのエリアの住民の平均所得層が変わってきます。
特に大規模再開発の場合、上昇した価格で不動産を購入する層が一斉に複数世帯引っ越してきます。子どもに学習塾や英才教育などを受けさせられるような高所得層が多数流入することで、地域の学力が変化することは珍しくありません。
そのため、『ザ・パークハウス名古屋』周辺の小中学校で今後学力や人気に変化が起こる可能性もあるでしょう。
所見
私がもし個人で検討するのであれば、『ザ・パークハウス名古屋』が良いのではないかと思っておりました。そのため、ちょっと意見が偏ってしまっていたかもしれません。
上記以外にも当然、ご相談者様の勤務先やご実家への距離、今まで培ってきたコミュニティーなど様々な要素が絡む住宅購入となりますので、あくまで私が今挙げたのは一例にすぎません。
ですが、このような点も考慮に入れて不動産選びをしてみてはいかがでしょうか。 このたびはご相談いただき誠にありがとうございました。
あとがき
スムハジメでは現在、不動産選びの無料相談を行っております。 不動産を購入する際の心配事や不安事のご相談になります。
ご希望がございましたら、下記の相談フォーマットよりお気軽に相談ください。
ズームにてオンラインのご相談でも、メールでのご相談でも構いません。 ご連絡お待ち申し上げております。
またスムハジメ公式Lineでは毎週金曜日に週末見学できる東海おススメ物件をご紹介しております。中古物件も検討対象に入っているアナタ、是非この機会にご登録ください。
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今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
次回のブログでまたお会いしましょう。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
