スムハジメの東海圏㍇なんでも相談室【名東区藤が丘】『プレミスト藤が丘』ハザードマップの情報は資産性に問題ないの？他

ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。

今回も徳重の物件はございませんでしたので、エリアは少し異なりますが都心から少し離れた郊外【名東区藤が丘】の物件のご相談の一部を公開していきたいと思います。

ではいつものようにご相談内容から。

ご相談内容

『プレミスト藤が丘』の購入を検討しています。

駅からの距離と近くの川が気になっています。

将来的に転勤になる可能性が高いため、資産性も考えながら検討しています。

駅からの距離はマンションすぐにバス停があることと、名古屋は車社会なので大丈夫かなと思いました。川の氾濫は過去に一度あったらしく、その後、川の幅を広める工事もされたそうです。

ですが、ハザードマップは少し色づいており心配です。

そのため検討住戸を2階以上にはしようと考えていますが、万が一、浸水した場合、マンションの価値は下がると思います。

大和ハウスの方には浸水したとしても数年すると忘れられ価値は戻ると言われました。本当にそうなのでしょうか？後、間取りや方向も少し迷っています。売れやすい間取りや、方向がありましたら教えてください。よろしくお願いします。

物件概要

「藤が丘」駅から桜並木を歩いて12分。

総開発面積14,200㎡超、総緑地面積2,000㎡超の名東区最大のマンションプロジェクトです。

シーズンフェイス（SF）、パークフェイス（PF）、ゲートフェイス（GF）の3棟で構成されており、家族構成に合わせた多彩な間取りを実現しています。

では、まずは物件概要を確認してみましょう。

名古屋のマンションらしく、全戸分の自走式駐車場（平面・立体）を完備。電気自動車充電区画やカーシェアリングなど、次世代型のカーライフも満喫できる仕様です。

また、ラウンジ・パーティルーム・ゲストルーム・ライブラリーなど、スケールメリットを活かした共用施設も充実しています。

ハザードマップについて

ご相談、誠にありがとうございます。

『プレミスト藤が丘』は東海３県でも初となるTSUTAYA BOOK監修のブックライブラリーがあるマンション。

発売前から注目していた物件のため、ご相談いただけて非常に嬉しいです。

本日はご質問を二つに分けてご回答させていただきます。
いずれにせよ、主観が存分に入った内容となりますので、
ご検討の材料の一つとして捉えていただけましたら幸いです。

Q1：ハザードマップについて

Ａ：ハザードマップ上の心配はあるものの、資産価値に長期的影響はない

こちらは、あながち嘘ではないかと思います。
記憶に新しいところでも、東日本大震災しかり、熊本地震しかり、地震がありました。

東日本大震災当時を振り返ってみると、約３か月くらいは私の勤め先（関東でしたが）でも
販売停止や、お客様への販促活動を一切停止したりしておりました。

特に、当時は東京の湾岸（豊洲方面）に勤務していたため、地震の影響は如実に現れました。
湾岸方面は特に津波などの懸念から大きく反応がありました。
ちなみに、当時はマンション価格が一瞬で500～1,000万円くらい値下がりをしたのを覚えております。

中古物件なども海外の方が保有されていた物件は軒並み大きく値下げして、まさに損切のように売りに出され、戦々恐々としていました。

しかし、時間というのは恐ろしいものです。あれだけの事態も少しづつですが影響力を弱めていきました。
約半年から一年ほどで、相場は元に戻っていったのです。

今ではその当時の相場も軽く超えてしまうほどの金額になってしまいました。
下記のグラフは、リーマンショック・東日本大震災を含む不動産価格指数の推移です。

グラフの推移をご覧いただくとわかるように、不動産価格は１年くらいしか停滞していません。その後は、アベノミクスによって見事に上昇に転じているのがお分かりいただけるかと思います。

実際にこの地方でも、2000年に東海豪雨がありました。
「名古屋」駅付近では浸水したエリアもありましたが、今でもその名残を受けて不動産価格が下落したまま…ではありません。
円頓寺商店街付近はリニューアルされてさらにきれいになりました。「名古屋」駅南周辺も開発が目白押しで、マンション価格はむしろ高騰しています。

当然、市況によって多少影響を受ける時期の違いはあるでしょう。しかし、浸水履歴によってずっと資産価値が下がりっぱなしというのは考えづらいと思います。
そのため、ハザードマップについては絶対大丈夫とは言えませんが、資産価値の下落については数十年という長さで影響を受け続けるわけではないでしょう。ご安心ください。

Q2：良い方角とは

A:名古屋市内では無難に南向きを検討するのもアリ

こちらは少し難しいですね。
少なくとも割安な向きを検討すべきだとは思いつつ、名古屋市内はまだマンション文化が十分に根付いていないところを考慮すると、無難に南向きを検討するというのもアリだと思います。

実際、名古屋の物件では比較的南向きの物件の方がリセール価格も高く設定されております。

下の図と表は某大手不動産会社の査定時向き別ポイント表です。

正直、本物件は駅から遠いため、車社会の名古屋市内とはいえリセールバリューが十分にある物件とはなかなか言い辛いでしょう。

近くの『セントアース』も築浅で新築時の単価は『プレミスト藤が丘』よりも圧倒的に落ち着いていました。そのため、本物件を中古で販売する際には非常に邪魔な存在になるのではないかと考えております。

念のため、名古屋市内築15年マンションのリセールバリューがこちらです。

売れやすいというよりは、売却時に大きく損をしない物件（住戸）という風に捉えていただければ幸いです。

簡単ではありますが、回答は以上とさせていただきます。ご心配な点は少しは晴れましたでしょうか。

お客様の検討の一助にしていただければ幸いです。

あとがき

スムハジメでは現在、不動産選びの無料相談を行っております。 不動産を購入する際の心配事や不安事のご相談になります。

ご希望がございましたら、下記の相談フォーマットよりお気軽に相談ください。

ズームにてオンラインのご相談でも、メールでのご相談でも構いません。 ご連絡お待ち申し上げております。

またスムハジメ公式Lineでは毎週金曜日に週末見学できる東海おススメ物件をご紹介しております。中古物件も検討対象に入っているアナタ、是非この機会にご登録ください。

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今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。

次回のブログでまたお会いしましょう。

ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。