ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
前回よりしばらく間が空いてしまいましたが、今回は起業当初の相談を掲載していきたいと思います。 以前に別内容でご相談いただいた「サンクレーア瑞穂桜山」の別の住戸でのご相談となります。もちろん、住む前提の相談ではありますが、将来への投資として検討した時に1LDK、2LDKどちらが良いのか。まさに今投資用不動産でお悩み中の方は是非最後までお読みいただけますと幸いです。
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相談内容
スムハジメさま、はじめまして。 最近こちらのブログを見つけ、全て読ませていただきました。わかりやすい文章でとても興味深く読ませていただいています。 また今般起業されるとのこと、おめでとうございます。 私、サンクレーア瑞穂桜山の2LDKを購入し昨年入居しました。 スムハジメさまの過去の記事で当マンションの1LDKについて評価してくださっているのを読み、購入後のわずかに残る不安が少し解消されました。
①質問なのですが、以前の記事では1LDK（41.37㎡）についてお話ししてくださいましたが、価格面で言うと2LDK（53.65㎡）についてはどのように評価されますか？ 1LDKに比べると同一階で単純に1,000万円プラスとなりますが、割高に感じられるでしょうか。（私は割高に感じております）
②また売却時or賃貸時のことを考えると、相手は単身者、DINKS、お子さんの小さい夫婦などが考えられると思うのですが、1LDKと同様に買い手or借り手は見つかりやすいでしょうか。 将来のことを考えると物件を手放すことも考えなければならず、勉強のためにもお考えをお聞かせいただきたいです。 お忙しい中恐縮ですが、ご回答いただけますと幸いです。
ご相談者様より
売買と賃貸
キャピタルゲインとインカムゲイン
ご相談誠にありがとうございます。東海でこのようなブログや相談の受け皿が少なく、少しでも皆様の物件選びの一助が出来たらと思い立ち上げましたので、こういったご相談は本当にありがたいです。お読みいただいているそこのアナタもいつでもお気軽にご相談ください(笑)
では、さっそくお返事させていただきます。
② また売却時or賃貸時のことを考えると、相手は単身者、DINKS、お子さんの小さい夫婦などが考えられると思うのですが、1LDKと同様に買い手or借り手は見つかりやすいでしょうか。 将来の事を考えると物件を手放すことも考えなければならず、勉強のためにもお考えをお聞かせいただきたいです。
→こちらの質問に関してですが、まず売却と賃貸は一度別のものと思って考えてください。 ※物件にもよりますが、よく投資用語でキャピタルゲインとインカムゲインと分けて聞かれるように、別なものなのです。 ※余談ではありますが、私の記事でいう資産性は比較的キャピタルゲインの話がメインとなっております。
大前提として本物件は全国的に見ても珍しい、”ペット特化型マンション”です。 かなり尖った特徴でもあり、東海地方ではまず他で見ない為、万人ウケはしないかもしれませんが、確実にコアなファンは付くマンションだと思っております。
賃貸について
ではまず賃貸から解説していきますが、賃貸としてはかなり有効なマンションではないかと考えております。理由は大きく2点です。
- 先に挙げた、ペット特化型という特徴は間違いなくワンちゃんやネコちゃんなどペットを飼われている方には刺さります。
- エリア柄、学区が良く・学力が高い地域のため、将来を検討しているDINKS〜ファミリー（お子様小学生くらい）世帯にはとてもウケの良いマンションではないでしょうか。
上記の2点が需要としては根強く、賃貸は売買よりも入口（借り手・買い手）のハードルが低い為、賃貸しやすいという点があり、お勧めさせていただきました。
売買について
また売買についてですが、（同じ方への）前回の㍇購入相談でも述べさせていただきましたが
「購入してから何年後かに値上がりが期待できるか。
という話になのか もしくは、将来的に引っ越し等が発生した際にローンの残高を割ることなく、 安心して売り抜けることができるのか、くらいに考えられているのかということです。
もし、前者の場合ですと回答としては「難しい」と思います。
その理由は街の成長性です。
分かりやすく、久屋大通や栄、名駅などのように 再開発が控えていたり、その街のランドマーク的な位置づけのマンションであれば 資産価値としては期待が持てる部分がありますが、 桜山は非常に成熟した街のため、特にそういったイベントがある街ではなく、 また本物件は街のランドマークでもない（規模感）のため、 市場全体（相場）が変わるほどの土地の成長性や相場の上昇が見込めないので、 価値が上がるという事を期待するのはいいのですが、 それが実際に実現するかと言われると難しいかと考えております。
ただ、後者の場合は話が別です。 本物件は相対的に見てもこのエリアで検討中の方には 私はとても素敵な物件ではないかと考えております。」 前回のプロボノ相談の一部より
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こちらが私の考えです。長く住んで、売却する際にローン残を割る可能性は少ないと思いますが、利益が出やすいかと聞かれると、なかなかyesと言いにくいとは思います。
ですので、しっかり住んで場合によっては「貸す」と「売る」を同時に行なっていただき、反響のある方で進めていくというのはいかがでしょうか？ 悪い不動産屋ですと、賃貸より売買の方が儲かる為、賃料を低く提示したり、売買のお客様を優先する傾向にありますが、きちんと信頼できる会社であれば、誠実に対応してくれますのでやり方としては、アリかなと考えております！※①については、ご相談当初価格や住戸が不明でしたので、質問をさせていただき再度回答しております。
不動産屋さんが紹介する”先生”たち
余談ではありますが、本件でお客様と軽くお話した内容も掲載しておきます。
実は不動産購入については、専門的かつ中立的な立場の方に相談できる機会がなく、正しい判断をしたのか不安になる時がありました。（不動産会社紹介のFPさんや保険会社さんのFPさんに相談する機会はありましたが、まったくの中立と言うわけではないので物件の価値判断に関しては100%信頼できませんでした。）
→これはすごい正しいアンテナだと思っていまして… 不動産会社が紹介するFPや保険会社は往々にして不動産会社よりマージンを受けているので確実に不動産屋寄りの案内にはなります。
ですから、確実に外部に相談をした方がまだ中立な意見を聞けるのではないかと思っています。
2LDKは1LDKと比較して割高か
話を戻しまして…
質問なのですが、以前の記事では1LDK（41.37㎡）についてお話ししてくださいましたが、価格面で言うと2LDK（53.65㎡）についてはどのように評価されますか？ 1LDKに比べると同一階で単純に1,000万円プラスとなりますが、割高に感じられるでしょうか。（私は割高に感じております）
・・・ここから追加のお返事・・・
ちなみに、販売当時の価格表を見つけましたので添付いたします。 補足として、各階一律でBタイプはAタイプ＋1000万円。 わたしの部屋は*02号の4,***万円。 3階〜4階で＋40万円。 それ以外は1階上がるごとに＋20万円だったと記憶しています。 3階までは南側に建物があるのですが、4階からは高い建物がなく視界が抜けています。 不動産会社は値引きは一切しないと断言しております。
価格の割出方（坪単価×面積）
→何と比較するかでお伝えの仕方が変わってはきますが、基本的にお買い物は悪くなかったと思って良いのではないでしょうか。
と言うのも、まずAタイプBタイプ比較ですが基本的に坪単価は同階ですと、同額のようです。
- 301号室→12.49坪 3,360万円（401号室3,400-40万円と仮定）で@269（坪単価269万円）となります。
- 302号室→16.20坪 4,360万円で@269の為、
坪単価を面積にかけて販売価格に戻して、価格表に掲載したのではないかと思われます。
そのため、AタイプとBタイプではそこまで価格に対する大きな損得の差はほぼないのではないかと思います。 ただ、個人的には主寝室にフォーカスを当てますとAタイプの主寝室は4.1畳、Bタイプが6.5畳もあり広さがある分、間取にも全体的に余裕があるのではないかと思います。 ※実際にBタイプはより人気で残1部屋のようです。
また同じBタイプ内で比較してもご相談者様が購入された**階4,***万円は個人的には割安だと考えています。 先程の例に掲載しました3階が4,360万円でしたが、被りや日影等を鑑みてもこの階数差で、1*0万円は安いと思っています。
会社によっては1フロア100万円や、”ブロック価格”と言われる価格表（ブロックが切り替わるまでは同額下ろし）の企業が多い中で**フロアで1*0万円差はとても安いです。
たい焼きの頭と尻尾はくれてやれ
よく投資の格言で【たい焼きの頭と尻尾はくれてやれ】などと言いますが、我々業界にどっぷり浸かっている人間でもやはり、確実に儲かるモノを得るのは難しかったりします。 将来が見通せなかったり、どっちが得か感性が人それぞれなので、1番いいモノを1番良い状態で確実に買うってすごく難しいなと思っています。
ですが、多角的に見て今回のサンクレーア瑞穂桜山の**02号室は良いお買い物だったのではないでしょうか。 購入した以上はここから価値を高められるかどうかは、(街を変えることは一個人には出来ませんので)満足して住めるかどうかに掛かっています笑
是非、満足の行く新生活を送ってください。 願わくば、先のご売却でお声がけいただけましたら幸いですm(__)m笑 この度はご相談いただき誠にありがとうございました。
スムハジメでは、みなさまの不動産選びの個別相談を行っております。「購入前に心配を払拭したい」とか、「検討しているマンションは本当にいいお買い物？」などプロの観点から主観アリでズバリご相談にお答えします。
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今回も最後まで、お読みいただきましてありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう。
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