中古マンション漂流記【中区昭和区鶴舞】の大規模×商業施設隣接『ライオンズガーデン千種アーススクエア』について調べ倒した結果→

鶴舞エリアで気になる中古マンションを調べてみた

みなさん、ごきげんよう！こうです！
今回の【中区昭和区 鶴舞】エリアで気になる中古マンションは…

『ライオンズガーデン千種アーススクエア』です！

「ライオンズ」の名の通り、大京が分譲したマンションです。このシリーズには色々なバリエーションがあります。

• ライオンズガーデン
• ライオンズプラザ
• ライオンズシティ
• ライオンズスクエア
• ライオンズタワー
• ライオンズステージ
• ザ・ライオンズ

それぞれ、規模感やコンセプトで分けているようです。

本マンションは「ライオンズガーデン」ですので、さしずめ「緑が多い」とかそういったコンセプトでしょうか）。たしかに周辺も含め木々が多い印象です！

ちなみに、昨年、大京は「ライオンズ」ブランドのリブランディングを発表していますね。

“今回のリブランディングでは、ライオンズブランドの最上位であった「ザ・ライオンズ」を商品の中心帯とし、企画やサービスも向上させた、洗練と上質を兼ね備えた事業ブランドを目指していく方針を示した。”
引用：ライオンズマンションの事業開始から55年「THE LIONS」へリブランド

最近はマンションの価格帯も上昇しているので、より高属性のターゲットを狙ってていくと…
内容的にはロゴの変更や上位ブランド「ザ・ライオンズ」を商品の中核に据える様です。

ライオンズガーデン千種アーススクエア

というわけで、まずは物件概要からチェックしていきましょう！

物件概要

最寄りはJRの「鶴舞」駅になりますが、「千種」駅、「吹上」駅にも徒歩圏内です（それぞれが中途に遠いとも言えますが…）。

総戸数200戸越え、敷地は1万㎡近くありますから、なかなかの規模感といえると思います。近郊とはいえ、ここまでの敷地面積は名古屋ではなかなかお目にかかれないですし、特に今後は同じような規模のマンションは生れにくいでしょう。

「鴻池組」は大阪で創業の中堅ゼネコンです。最近ではあまりマンションの施工を手掛けているイメージはありませんが、本マンションが竣工した2006年頃は、スーパーゼネコンの大林組や鹿島建設施工のマンションも多かった時代ですし、同じように受注が芳しくないという理由でマンションの施工を請け負っていたのかもしれませんね。
（個人的には中区錦2丁目の「鴻池ビル」が公示地価の地点になっているので、そのイメージが強いです）

立地

立地は「鶴舞」駅と「千種」駅の中間、「イオンタウン千種」のお隣です。

ちなみに、シャトルバスはありませんので、いずれかの駅へは徒歩で行き来しているのでしょう（こういった商業施設隣接のマンションであれば、行きは徒歩、帰りは商業施設運営のシャトルバスを利用するというパターンはよく聞きますが）。

物件までの道のり

今回は「鶴舞」駅から歩いてみました（一応「鶴舞」エリアの特集なので笑）

JRであれば「公園口」、地下鉄であれば「3番出入り口」が最寄りになります。

JRの駅舎に飲食店、近くのビルの下にも飲食店やコンビニがあります。

駅舎近くの「麺家　幸先坂」で醤油ラーメンとチャーシュー丼食べました！スープがあっさりしていて食べやすかったです！あと、店内が綺麗でした！

駅から西に進み、幹線道路（葵町線）に出てきました。ここから道路沿いを北上してマンションまで向かいます（道路沿いではないく、線路沿いの方から向かうこともできます。）。

この辺りは、「千種」駅の方まで、雑居ビルとマンションが連なっています。

いきなりすっ飛ばします（特に何もないので。。。）が、若宮大通とぶつかったら右折います。

上の写真は左折直後ですが、この辺りは、道路左右が植栽されており、緑が多くなってきます。ここまで10分ほどなので、日陰らしい日陰もないので、夏歩くにはちと厳しいだろうなと。

マンションの前に、まず、イオンタウンが先にお目見えします。道路隔てて向かいにはラブホテルがあります（歩いている時は気付かなかった）が、一応、マンションとは反対側なのであまり気にならないかと。

 

はい！イオンタウンを通り過ぎて道を挟んだ先に、本マンションが見えてきました！
公園の植栽と相まってかなりカッコイイ外観です！

特に、この手の逆張り工法（バルコニーがコンクリート手摺になる）では、外観が地味な印象になりがちですが、本マンションでは、角住戸がコーナーサッシとなっているため、豪華な印象を与えてますね。

建物周辺

目の前は高松南公園になっていますので、南向きの住戸の眺望は低層は緑、高層は抜け感を恒久的に享受することができますね。

本マンションは3棟構成になっており、上の写真の左側が西向きの棟です。

周辺には本マンション以外にもいくつかマンションが建ってます（上が「千種タワーヒルズ」、下が「ロイヤルパークス千種」でともに賃貸マンションです）。

こちらは西向きです。南向きが最も階数が高く北側になるにつれて階数が低くなっています。おそらくは斜線規制等の影響でしょうか。

西側の向かいはイオンタウンの駐車場で、離隔も取れているので、あまり圧迫感はなさそうです。公園向きと同様にこちらもよっぽど眺望が変わることはないでしょう。

北西側に回ってきました。こちらには駐車場の出入り口と、脇に高齢恒例のライオンさんが鎮座しています。

メインエントランスの脇に設置されることが多いですが、こんな目立たない駐車場側にあるのは珍しいですね（車社会だからむしろこちらがメインとか？）

マンションの共用廊下側です。近年のマンションは、共用廊下の手摺がスカスカの格子であることが多いです（外部から目立たないため）が、本マンションはしっかりとコンクリートで施工されてますので重厚感がありますね。

敷地の北角まで来ました。北東側は接道していませんが、上の写真のように、公開空地で通り抜け可能な小道になっています。ちょっとしたベンチも設置されていました。

小道の先には駐車場の出入り口もう一つのありました。こちらもしっかりシャッターゲートがありセキュリティはばっちりですね。

駐車場の脇には駐輪場があります。ぱっと見では、駐輪場とわからないように目隠しがされているのは無駄に生活感が出ないので良い設計です（もちろん、外部から見えにくいのでセキュリティにも一役買っている）。

南東側にも住戸があります。しっかり植栽が設置されているので、低層階でも緑を楽しめそうです。

ぐるっと回って南向きまで来ました。こちらも公開空地となっているようです。

南向きにメインエントランスがあります。結構ひっそりとしてます。

維持・管理費

管理費：155円/㎡　⇒　70㎡換算で約10,850円/月
修繕積立金：104円/㎡　⇒　70㎡換算で約7,300円/月

植栽の維持管理はそれなりに人件費は掛かりそうですが、駐輪場も自走式ですし、その分お安く設定されているのでしょう。。

修繕積立金は戸数を考えても安すぎるため今後の上昇は必須と考えておきましょう。
一般的には大規模修繕が12~15年程度の周期で実施されます。本物件は2006年築ですので、そろそろ2回目の大規模修繕工事が計画され、その計画次第では修繕積立金が改定される可能性はありますね。おこう！

専有部（間取り）

こちらは100.06㎡、4LDK、南東角住戸です。
外観では気づきませんでしたが、かなり特徴のある間取りですね！

まず、目を引くのは浴室の窓！偶然か意図しているかは不明ですが、キッチンの壁が目隠しになっているのは完全に目の前の建物から丸見えになっていないのは気が効いています。
細かい話ですが、洗面室とランドリールームが分離しているため、浴室を使用中にランドリールームに鍵をかけても、洗面は使えるというのは最近では珍しい設計。
間取りの贅沢さからも時代がわかるのは面白いですね。

キッチンが斜めになっていることや、そのせいでリビング・ダイニングが変形になっているのはあまり嬉しくはないです好みが分かれるかもしれません。
全体的には洋室3部屋とリビングが廊下でしっかり分離できている（PP分離）間取りなので、プライバシー空間もしっかり守られ使い勝手は申し分ないでしょう。

設備仕様としては、床暖房や食洗機などは標準仕様として付いていますが、ディスポーザーはありません。また、トイレ手洗いのキャビネット仕様、浴室ブランケットライトなどは少し物足りないですね。

価格

直近数年の売出しは坪180万円程。
2023年5月現在ポータルサイトで確認できる売出しは

築20年弱とそれなりに築年数は経っていますが、坪200万円は割り込んでおり、価格が落ち着いているので、妥当な金額だと思います（名古屋の中古マンションは概ね150～200万円程度に収まることが多い）。

何より類似物件がないほどエリアNo.1物件になりますので、この後、築30年、40年になってもこの水準を保てる可能性は高いかと。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

駅距離はそれなりにありますが、ブランド（ここは賛否ありそうですが）、規模感、大規模商業施設隣接の要素は持っていますので、とても魅力的なマンションでだなと思いました！

こういったマンションはヴィンテージ化した将来の姿も楽しみですね！

それではまた次回！